Le taux d’endettement
le taux d'endettement d'un emprunt
Le taux d'endettement : comment maîtriser son endettement
Attention le piège !
Votre taux d' endettement pour l'obtention d'un emprunt immobilier ne doit pas dépasser 33% de l'ensemble de vos revenus; et c'est principalement ce taux qui va déterminer en fonction de vos revenus la somme que vous allez pouvoir emprunter.
C'est la loi dit " loi Neiertz" mise en place en 1990, qui régit la capacité d' endettement lors d'un prêt immobilier.
Mais il n'existe pas de taux légal, la règle des 33% est plus un "us français", si bien que certains établissements compteront toutes les sources de revenus alors que d'autres établissements se limiteront aux seuls revenus fixes et sur; par exemple les apl ou toutes autres aides sont rarement comptés par les établissements bancaires classiques alors que d'autres en tiendront compte. Nous vous invitons pour tout calcul d' endettement à prendre en compte qu'exclusivement vos revenus fixes et surs.
Il est possible avant de signer un compromis de vente ou une promesse d'achat, de faire établir un calcul "d'enveloppe", c'est à dire une étude de financement dégageant à partir de la capacité de remboursement de l'emprunteur, le montant qu'il peut emprunter pour réaliser son projet immobilier.
L' établissement bancaire va faire la somme de tous vos salaires, primes fixes et régulières qui font parti de votre rémunération, revenus financiers, immobiliers dont vous disposez à l' année et la diviser par 12 pour obtenir votre revenu net mensuel. Pour déterminer ensuite la mensualité maximale que vous pourrez emprunter, il va prendre 33% de cette valeur. Vous pouvez dont théoriquement rembourser 0,33 × revenu net mensuel et à partir de ça le prêteur déterminera le capital maximum qu’il peut vous octroyer en fonction du taux et de la durée du prêt.
Une fois vos revenus nets, à l’année, divisés par 12 vous serez peut-être surpris, cela ne correspond pas toujours à la somme dont vous disposez chaque mois comme budget, c'est en effet généralement plus puisque l’on compte toutes les primes, 13e mois, participation et autres revenus.
Il faut donc être prudent devant l’annonce d’un prêteur très optimiste alors que vous-même n’aviez pas envisagé de rembourser autant chaque mois.
En effet, il faut parfois faire le raisonnement inverse et déterminer par rapport à votre budget la somme que vous pouvez réserver pour rembourser un éventuel emprunt.
Dans tout le site nous parlons de taux maximum d'endettement, cela signifiera pour nous des : 33% des revenus fixes, sans aide, sans heures supplémentaires... Vous pouvez calculer votre endettement sur cette page calcul-taux-endettement.htm
Prenons un exemple simple
Un futur emprunteur dispose de 27500€ de revenus net à l' année, décomposé comme suit : un salaire net de 2000€ par mois, un 13éme mois et une prime exceptionnelle de 1500€.
27500 / 12 = 2250€
Il dispose donc de 2250€ de revenus net par mois au maximum du taux d' endettement, il peut rembourser une mensualité de 2250 × 33% = 742,50€.
Alors que 742,50€ sur son salaire mensuel net de 2000€ représente 37,125%. Si le troisième mois sert à acheter les cadeaux Noël des enfants, à payer les assurances et la prime exceptionnelle à partir en vacances, autant dire que cet emprunteur sera endettés tous les mois à 37,125% et non pas à 33%. Sans compter les frais d' assurance qui ne sont pas toujours pris en compte dans le calcul du taux d' endettement.
Garder une capacité d'emprunt
Si lors d' un emprunt immobilier on atteint le maximum du taux d' endettement, on ne se laisse alors aucune capacité de crédit futur. Lorsqu'on vient à devoir changer par exemple de voiture, que se passe-t-il ? On peut glisser rapidement vers un dépassement de son taux d' endettement et craindre le sur endettement.