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pret immobilier » Taux d’endettement

Le taux d’endettement

Que dit la Loi ?

Pour obtenir un prêt immobilier il est généralement admis que le taux d'endettement ne doit pas dépasser 33 % de l'ensemble des revenus. Cette règle est essentielle car c'est principalement ce taux qui entraîne la décision de la banque et qui détermine la somme que vous allez pouvoir emprunter. Il s'agit du critère numéro 1 de l'analyse de risque.

C'est la Loi Neiertz mise en place en 1990, qui a défini la première cette capacité d'endettement maximale. Elle concerne le remboursement de l'ensemble des emprunts en cours dans le ménage : prêts immobiliers, crédits à la consommation, réserves d'argent et même les découverts bancaires (que la banque ne comptabilise pas toujours).

Mais il n'existe pas de taux légal proprement dit. La règle de 33 % est plus une décision des banques française. D'autre part, les méthodes de calcul et les revenus pris en compte par l'organisme prêteur varient suivant les établissements. Certaines banques se montent particulièrement strictes alors que d'autres comptabilisent des revenus dont le caractère est incertain comme les APL qui dépendent d'une volonté politique et qui s'éteignent souvent avant le terme du prêt.

Toutefois, la règle générale voudrait que seuls les revenus à caractère certain soient admis dans le calcul du taux d'endettement.

Il est par ailleurs conseillé de faire établir un calcul " d'enveloppe ", avant de signer un compromis de vente ou une promesse d'achat, c'est-à-dire une étude de financement dégageant la capacité de remboursement de l'emprunteur et définissant le montant qu'il peut emprunter pour réaliser son projet immobilier.

Un calcul qui varie suivant les banques

L' établissement bancaire va tenir comptes de :

  • Vos salaires professionnels nets. Pour les revenus variables (salariés payés à la commission), la banque établit une moyenne sur les 12 derniers mois.
  • Des primes fixes et régulières. Il s'agit du treizième mois, des primes de vacances, à condition qu'elles aient été versées régulièrement sur les dernières années.
  • Des revenus financiers. Ne sont pris en compte que les intérêts des placements à taux garanti. Les revenus boursiers considérés comme trop aléatoires ne sont pas pris en compte.
  • Des revenus locatifs nets, c'est-à-dire, une fois déduit l'ensemble des charges et impôts qui incombent au bailleur.
  • Dans une moindre mesure les APL. Toutefois peu d'organismes intègrent les aides au logement dans le calcul de l'endettement. Ce montant est par ailleurs la plupart du temps pondéré (50 % seulement du montant est pris en compte).

Vous devez calculer votre revenu net mensuel et déterminer la mensualité maximale en multipliant ce résultat par 33 %. Le montant de l'emprunt dépendra ensuite des éléments du prêt immobilier à savoir le taux et la durée.

Le reste à vivre, indicateur indissociable du taux d'endettement

Le taux d'endettement seul ne signifie pas-grand-chose malgré toute l'importance qu'il revêt auprès de l'organisme prêteur. Il ne faut pas perdre de vue que l'étude de risque bancaire est avant tout une analyse globale de votre situation. Si votre taux d'endettement est supérieur à 33 %, mais que votre situation professionnelle permet d'envisager une belle progression de salaire ou si vous avez prouvé que vous aviez un profil épargnant (apport personnel conséquent),la banque s'autorisera alors à dépasser ce seuil.

Le calcul du reste à vivre

Cette notion est essentielle et parfaitement complémentaire à l'analyse de l'endettement. Elle correspond au montant net qui reste en compte une fois déduit l'ensemble des mensualités de crédit en cours. Ce solde doit être suffisant pour faire face à toutes les dépenses courantes du ménage. Il s'évalue différemment suivant les banques et tient compte du nombre de personnes qui vivent dans le foyer.

Prenons un exemple simple

Un emprunteur dispose de 27 500 € de revenus nets à l'année, décomposés comme suit :

  • Uun salaire net de 2000 € par mois
  • Un 13e mois
  • Une prime de vacances de 1500 €.

Ce qui donne un salaire net mensuel moyen de : 27 500 / 12 = 2250 €

Si on se base sur le taux d'endettement maximum, notre emprunteur peut rembourser une mensualité de l'ordre de 742,50 € (2250 € × 33%).

A noter que ce montant inclut les primes d'assurance obligatoires.

Garder une marge sur la capacité d'emprunt

Il est conseillé de conserver une certaine capacité d'emprunt en cas de besoin futur. En effet, si vous avez atteint le plafond d'endettement, il ne sera plus possible de faire appel au crédit pour changer de voiture ou pour faire face à un imprévu.

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