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Crédit relais
Definition
La meilleure definition qu’on puisse donner du pret relais est de l’assimiler à une avance de trésorerie consentie par la banque sur la vente future du logement.
Il s’applique donc aux propriétaires d’un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou locative) afin de leur permettre d’acquérir une nouvelle résidence sans pour autant attendre que la vente de l’ancienne soit effective.
Cette avance est souvent accordée sur une durée maximum de deux ans.
Condition du prêt
Il existe différentes manières de calculer le montant du pret relais suivant la banque à laquelle vous vous adressez, mais le principe de base reste le même.
Le pret relais va concourir à hauteur de l’avance consentie par la banque, en complément du prêt amortissable principal et des différents prêts complémentaires comme le PTZ plus.
Condition de paiement des intérêts
Le principe de remboursement est identique à celui d’un pret in fine, c'est-à-dire que vous remboursez uniquement les intérêts, et ce, jusqu’à la vente effective du logement.
Le cas de la franchise totale
Certaines banques accordent une franchise totale des intérêts. Vous n’avez donc rien à payer tant que la vente n’est pas effective.
Conditions d’acceptation
Outre le fait de ne pas dépasser le taux d’endettement maximum, la banque exigera que vous apportiez la preuve que le logement est réellement mis à la vente. Pour cela, vous devrez produire les mandats de vente signés avec les agences immobilières.
Calcul du montant du prêt relais
Il existe plusieurs formules pour déterminer le montant du prêt relais, chaque banque ayant ses propres règles de calcul. L’objectif étant de limiter le montant accordé en cas de retournement du marché immobilier.
Cette règle de prudence élémentaire met ainsi l’emprunteur à l’abri de déconvenues en cas de vente en dessous du prix espéré.
Pour déterminer le montant de l’avance allouée, la banque applique un pourcentage, en général limité à 70% :
- Soit du solde revenant à l’emprunteur (après paiement du capital restant dû)
- Soit de la valeur du bien.
Suivant la technique employée, le résultat ne sera pas le même.
Prenons un exemple simple d’un logement dont le prix de vente est fixé à 250 000 €, pour lequel le capital restant dû du prêt immobilier se monte à 100 000 €. Nous appliquerons pour chacune des formules un taux limite de 70%.
Application du taux sur le solde revenant à l’emprunteur.
La première formule de calcul consiste à appliquer directement le taux maximum accordé par la banque sur le montant qui reviendra au final à l’emprunteur.
- Formule : [Prix de vente du logement] – [capital restant dû] * 70%
- Résultat obtenu: [250 000 €] – [100 000 €] * 70% = 105 000 €
Application du taux maximum sur le prix du logement :
Formule : [(Valeur du logement *70%)] – [Capital restant dû]
Résultat obtenu : [250 000 € *70%] – [100 000 €] = 75 000 €
La première méthode de calcul de pret relais est plus généreuse que la seconde. Toutefois, si vous êtes en passe de conclure la négociation du bien et que vous avez signé un compromis de vente, la banque pourra se baser sur le prix de vente réel, à condition que les conditions de la vente soient certaines, c'est-à-dire :
- D’une part, que le délai de rétractation du compromis est écoulé
- D’autre part, que votre acquéreur ait obtenu son emprunt.
Le terme du prêt relais
Le terme intervient soit lorsque la vente est réalisée, soit au terme de deux ans si vous n’avez pas vendu.
Que faire si le bien n’est pas vendu ?
Si vous n’avez pas trouvé preneur au terme de deux ans, vous devrez alors tenter de négocier une prorogation de la durée avec votre banque. La période de renouvellement est de l’ordre de 6 mois, en général voire un an au maximum. Au terme de ce nouveau délai, si le bien n’est toujours pas vendu, il faudra sans doute prévoir une solution plus radicale qui pourra être :
- La mise en vente du nouveau logement acquis
- L’application d’une forte baisse du bien en vente de manière à accélérer la vente
La transformation du pret relais en prêt amortissable
Notre avis
Lorsqu’on ne peut faire coïncider la date du nouvel achat et la vente de l’ancien logement, le pret relais s’avère bien pratique.
Calculez néanmoins combien coûtera au total le crédit, car la formule n’est pas gratuite, encore plus si vous devez « bénéficier » d’un différé total.
En outre, ne surévaluez pas la valeur du bien à vendre, même si celui-ci vous parait de qualité et que vous pensez qu’il se vendra rapidement. Il est indispensable de prendre une marge de sécurité.
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Taux fixes immobiliers 23/02/12
| 7 ans | 3.05% |
| 10 ans | 3.08% |
| 15 ans | 3.58% |
| 20 ans | 3.85% |
| 25 ans | 3.90% |
| 30 ans | 4.15% |