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pret immobilier » Le prêt in fine

Le crédit in fine

Définition et fonctionnement

Destiné plus particulièrement aux investisseurs qui souhaitent optimiser l’aspect fiscal de leur opération, le pret in fine, comme son nom d’origine latine l’indique, permet de ne faire intervenir le remboursement du capital qu’à la fin du crédit.

Ainsi, pendant toute la durée, votre mensualité ne comportera que des intérêts qui seront entièrement déduits des revenus locatifs.

L’assurance vie : l’adossement par excellence du pret in fine

Ce type d’opération est généralement adossé à un produit de capitalisation. L’assurance-vie par exemple s’y prête particulièrement.

L’argent ainsi placé va fructifier afin de permettre d’atteindre à terme un capital suffisant pour rembourser la dette, c'est-à-dire l’emprunt.

Afin d’éliminer tout risque qui pourrait déséquilibrer l’opération, les banques exigent que le capital soit placé sans risque.

Ainsi, si vous détenez un contrat d’assurance vie multisupport et que vous avez opté pour des fonds en actions, vous devrez au préalable procéder à un arbitrage vers un fonds en Euros.

  • En savoir plus sur les différents supportsRenseignez-vous auprès de votre assureur pour savoir si cette option est gratuite ou payante.

Sachez également que la banque a également la possibilité de vous interdire d’effectuer des arbitrages  sans son accord et ce, jusqu’au remboursement final.

Calcul avec un emprunt adossé à une opération de placement

Prenons un exemple sur la base d'un prêt immobilier de 100 000 € sur 20 ans à 4 %. Pendant toute la durée de l’opération, l’emprunteur remboursera :


(100 000 € X 4%) / 12 soit : 333 euros par mois

Pour garantir cet emprunt, il mettra en nantissement un placement de 55 000 € qui, capitalisé sur la base d’une hypothèse de rendement de 3% reconstituera le capital initial de 100 000 euros qu’il devra rembourser à la banque.

Le coût final du crédit (sans tenir compte des répercutions fiscales) sera donc :

(333 € X 240 mois) + 55 000 € soit : 134 920 €    -100 000 €  = 34 920 €

A noter que dans le cas d’un prêt amortissable, les mensualités auraient été de 608 € et le coût global de 45 435 €.

Attention : notre exemple ne tient pas compte des éventuels frais de souscription ni de la fiscalité à terme, notamment de l’impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux.

Notre conseil : le placement sur des contrats d’assurance vie via les gestionnaires de patrimoine coûte souvent plus cher qu’une souscription en ligne ou auprès d’une banque. Il faut savoir que les frais d’entrée servent de base à une partie de la rémunération des gestionnaires de patrimoine (qui sont aussi rémunérés sur les encours) et les conseils ne sont pas toujours au rendez-vous.

Cas d’un emprunt adossé à une opération d’épargne

Quelques organismes de crédit autorisent que l’emprunteur reconstituent le capital initial à partir d’une opération d’épargne. C’est le cas notamment pour des prêts travaux de faible montant. Ainsi, si vous devez emprunter 10 000 euros par exemple, vous pouvez tout à fait envisager cette possibilité avec votre banquier.

Cas des autres emprunts

Le prêt relais

Le fonctionnement du pret in fine est par ailleurs utilisé pour d’autres types de financement comme avec le prêt relais, puisque jusqu’à la vente du bien, l’emprunteur ne paye que les intérêts, sauf dans le cas d’une franchise totale.

Le prêt viager hypothécaire

Forme particulière du remboursement in fine, le prêt viager hypothécaire est destiné aux propriétaires d’un bien immobilier qui souhaitent emprunter sans alourdir leurs charges par des échéances mensuelles liées à un crédit.

L’emprunteur bénéficiera ainsi d’un crédit qui ne sera remboursé qu’à son décès par ses héritiers avec le produit de la vente du bien pris en garantie.

Cas particulier de la résidence principale

Quoi que ne bénéficiant d’aucuns avantages fiscaux, certains acquéreurs optent pour un pret in fine pour l’achat de la résidence principale. Le principal intérêt réside dans la possibilité de bénéficier de mensualités plus faibles par rapport à un crédit amortissable et de conserver un capital plutôt que s’en servir comme apport personnel.

Une assurance emprunteur plus chère

Attention au coût de l’assurance emprunteur si vous optez pour ce type de financement. Vous paierez inévitablement plus cher dans la mesure où vous n’amortissez pas le capital. Faites établir une simulation par votre banque et faites jouer la concurrence en comparant avec une délégation extérieure.

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Enfin, sachez que les taux pratiqués par les banques sont généralement plus élevés pour un pret in fine que pour un emprunt amortissable. Une raison de plus de faire jouer la concurrence.

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