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pret immobilier » Le prêt épargne logement

Le prêt sur PEL et CEL

Nous détaillons dans ce dossier la phase liée au prêt épargne logement. Pour plus d’informations sur le fonctionnement des opérations PEL et CEL, vous pouvez lire notre dossier complet.

Les opérations finançables

Pour savoir quelles opérations vous pouvez financer à l’aide d’un pret épargne-logement, Il faut distinguer les contrats ouverts avant le 28 février 2011 et ceux souscrits à partir du 1er mars 2011, date de la réforme menée par Christine Lagarde.

Contrats ouverts avant le 28 février 2011

Opérations fiançables avec un pel ou celSi vous utilisez vos droits sur des  contrats ouverts avant le 28 février 2011, vous pouvez financer les opérations immobilières suivantes :

  • Acquisition d’une résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien ainsi que son emplacement de stationnement (parking ou garage).
  • Achat d’une résidence secondaire neuve (appartement en VEFA ou construction d’une maison individuelle).
  • Travaux sur des constructions existantes.
  • Achat d’un terrain à bâtir à condition que l’emprunteur prévoie dans le même temps la construction de la maison.

Contrats ouverts après le 1er mars 2011

Depuis le 1er mars 2011 et la réforme de l’Epargne Logement, il n’est plus possible de se servir des droits pour acheter une résidence secondaire ou pour investir dans une résidence de tourisme. Pour ce type d’opération, il faudra donc passer par un prêt immobilier classique.

Il est toutefois possible de financer des opérations spécifiques comme l’achat de parts de SCPI à condition qu’elles soient constituées d’immeubles destinés à l’habitation.

Montant du prêt épargne logement

Le montant dépend principalement du cumul des intérêts acquis (hors prime d’Etat) sans pouvoir être inférieur à 150€ et de la durée de remboursement choisie (entre 2 et 15 ans).

Pour que votre demande soit recevable, vous devez avoir collecté un minimum d’intérêt qui varie suivant l’objet du financement :

ObjetMinimum d’intérêts à acquérir
Acquisition d’un logement ancien ou neuf75 €
Travaux sur un logement existant37 €
Travaux d’économie d’énergie22,50 €

Rappel : la demande doit intervenir au plus tard dans les six mois qui suivent l’acquisition du bien.

Montant maximum sur un PEL

Montant maximum des droits à prêtLe montant de l’emprunt est limité à 92 000 €. A titre d’exemple pour pouvoir emprunter la somme maximale sur la plus longue durée (15 ans), il vous faudra disposer de :

  • 7285 € sur un contrat ouvert après le 1er août 2003.
  • 9655 € sur un contrat ouvert avant le 1er août 2003.

Montant maximum sur un CEL

La demande est possible 18 mois après l’ouverture. Le droit à prêt d’un compte épargne logement est limité à 23 000 €.

Bon à savoir : si la demande intervient sur un plan ou si elle provient du cumul d’un compte et d’un plan, (dans ce dernier cas, les deux dossiers doivent être montés par la même banque), le maximum des deux opérations cumulées est fixé à 92 000€.

Taux d’intérêt

Le taux d’un prêt épargne logement est connu à la souscription et dépend de la date d’ouverture.

Pour des droits acquis sur un plan

Dates d’ouverture du planTaux du prêt
Ouvert après le 1/08/20034,20%
Ouvert entre le 1/07/2000 et le 31/07/20034,97%
Ouvert entre le 26/07 1999 et le 30/06/20004,31%
Ouvert entre le 9/06/1998 et le 25/07/19994,60%
Ouvert entre le 23/01/1997 et le 9/06/19984,80%
Ouvert entre le 7/02/1994 et le 22/01/19975,54%
Ouvert entre le 16/05/1986 et le 7/02/19946,32%

Bon à savoir : la prime d’Etat n’est versée qu’en cas de demande de prêt et peut aller jusqu’à 1144 €

Pour des droits acquis sur un compte

Le taux du CEL fonctionne sur la base du calcul suivant :

Taux d’intérêt du dépôt + 1,5% (correspondant aux frais financiers du prêteur)

Date d'ouverture du compteTaux du prêt
Intérêts acquis à compter du 1er août 20113%
Intérêts acquis le 1/08/2010 et le 31/07/20112,75%
Intérêts acquis le 1/08/2008 et le 31/07/20102,25%
Intérêts acquis le 1/05/2009 et le 31/07/20092,75%
Intérêts acquis le 1/02/2009 et le 30/04/20093,25%
Intérêts acquis à compter du 1/08/20084,25%
Intérêts acquis à compter du 1/02/20083,75%
Intérêts acquis à compter du 1/07/20073,75%
Intérêts acquis à compter du 1/08/20073,50%
Intérêts acquis à compter du 1/08/20063,25%
Intérêts acquis à compter du 1/02/20063,00%
Intérêts acquis à compter du 1/08/20052,75%
Intérêts acquis à compter du 1/08/20033,00%
Intérêts acquis entre le 1/07/2000 et le 31/07/20033,50%
Intérêts acquis entre le 1/08/1999 et le 30/06/20003,00%
Intérêts acquis entre le 16/06/1998 et le 31/07/19993,50%
Intérêts acquis entre le 16/02/1994 et le 15/06/19983,75%
Intérêts acquis entre le 16/05/1986 et le 15/02/19944,25%

Calcul du taux pour un prêt unique en cas de cumul de plusieurs opérations

Depuis la réforme, il est possible d’appliquer un taux moyen pondéré et de souscrire un seul prêt en cas de cumul de droits sur plusieurs CEL ou PEL (voir ci-dessous le cas de la cession de droits) ou de cumul d’un plan et d’un compte. Cette mesure concerne toutes les demandes intervenant sur des contrats ouverts à compter du 1er mars 2011.

Cette disposition est totalement transparente et ne change rien en termes de coût ou de mensualité pour l’emprunteur.

Cession des droits

Les plans de plus de 3 ans et les comptes de plus d’1 an peuvent faire l’objet d’une cession de droits entre les membres d’une même famille à condition que les cessionnaires disposent eux mêmes d’opérations ouvrant droit à prêt.

  • Ascendants et descendants en ligne directe.
  • Frères et sœurs.
  • Oncles et tantes.
  • Neveux et nièces.

Important : la transmission entre "pacsés" ou concubins n’est pas autorisée.Il arrive d’ailleurs qu’en prévision d’un futur projet immobilier, plusieurs membres d’une même famille (les parents par exemple) souscrivent simultanément une opération pour les enfants afin qu’ils bénéficient d’un emprunt plus important.

A savoir : c’est le cessionnaire des droits qui bénéficie de la prime d’Etat et non le cédant.

Cas de la succession et de la donation

Les contrats peuvent-être cédés à condition de respecter certaines règles :

  • Cas de la donation : à la différence de la cession, le capital et intérêts sont également transmis au donataire.
  • Cas du décès : la transmission est possible lors d’une opération de partage à condition que l’opération aille à un seul bénéficiaire.

Transformation d’un PEL en CEL

La transformation d’un plan en compte est possible soit sur un contrat déjà existant ou à défaut sur une nouvelle opération ouverte pour l’occasion. Le capital et intérêts acquis sont alors transférés dans la limite du plafond du CEL soit 15 300 € et les droits à prêts sont ceux du nouveau compte.

Règles communes aux plans et aux comptes

Les prêts provenant de l’épargne logement sont considérés comme des éléments constitutifs de l’apport.

De plus, à  la différence du PTZ, il permet de financer les frais notariés. Par ailleurs, les conditions doivent être précisées dans l’offre préalable. A ce titre, la banque risque d’exiger une assurance en matière de décès, d’invalidité et d’incapacité. En revanche, les frais de dossier sont gratuits.

Enfin, leur durée étant généralement inférieure à celle du prêt principal, pensez à les lisser afin de bénéficier d’une mensualité globale plus faible.

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