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pret immobilier » Prêt capé

Crédit immobilier à taux variable : plafonner l’augmentation

Aujourd’hui, les formules proposées par les banques comportent suffisamment d’éléments de souplesse pour permettre à l’emprunteur de garder la maîtrise de son budget en cas de hausse des indices.

Un pret capé offre la possibilité de bénéficier d’un taux de credit initial plus bas, sans pour autant prendre de grands risques puisque la hausse éventuelle est plafonnée contractuellement sur la base d’un cap fixé par l’organisme prêteur.

Le fonctionnement du taux révisable

Pour être en mesure de prendre les bonnes décisions, il est indispensable de comprendre comment fonctionne un taux révisable. Celui-ci repose en fait sur la combinaison de deux variables.

  1. La marge de la banque qui représente en fait sa rémunération.
  2. L’indice de référence sur lequel repose la « variabilité » de l’emprunt.

La marge de la banque

Lors de la négociation du prêt capé, il est probable que la discussion avec la banquPret capée s’arrête à l’indice de référence. Vous remarquerez par ailleurs que les offres n’abordent pas la question de la marge qui représente la rémunération du prêteur.

Pourtant, c’est ce qui fait la différence entre les propositions et c’est la raison pour laquelle deux offres de prêts capés +1, basées sur le même indice de référence ne donneront pas le même résultat lorsqu’on compare une offre à une autre.

À savoir : la marge de la banque reste fixe pendant toute la durée de l’emprunt.

L’indice de référence

C’est lui qui fera monter ou descendre votre prêt immobilier. L’indice le plus utilisé est l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), qui peut aller de 1 mois à 1 an. Il mesure depuis 1999 le taux d’intérêt moyen auquel les principales banques d’Europe consentent à se prêter. Par ailleurs, il sert également de base à certains produits financiers.

Historique de l’indice Euribor à 3 mois depuis 1999

DateTaux
30/12/1999  
3,339  
29/12/2000 
4,855 
28/12/2001 
3,294 
31/12/2002 
2,865 
31/12/2003 
2,124 
31/12/2004 
2,155 
30/12/2005 
2,488 
29/12/2006 
3,725 
31/12/2007 
4,684 
31/12/2008 
2,892 
31/12/2009 
0,7 
31/12/2010 
1,006 
30/11/2011 
1,47

Certaines offres proposent des mécanismes plus complexes avec une double indexation, basée d’une part sur l’Euribor 3 mois et d’autre part sur l’indice INSEE des prix à la consommation.

Les différents verrous de sécurité d’un taux révisable

Impacter la durée et non la mensualité

Un pret capé permet certes de maîtriser l’augmentation éventuelle du taux d’intérêt, mais pas toujours de contrôler son budget. Pour être totalement serein, nous vous conseillons de privilégier les offres qui n’impactent pas la mensualité en cas de hausse, mais la durée.

Important : dans la plupart des propositions bancaires, l’allongement de la durée est limité à 5 ans.

Basculer en taux fixe à tout moment

La plupart des banques offrent la faculté en cours de contrat de transformer le prêt capé et de revenir à une formule à taux fixe.

Attention, ce passage se fait se fait sur des bases contractuelles et la plupart du temps la nouvelle proposition s’établit sur des indices comme l’O.A.T (Obligations Assimilables du Trésor) ou le T.M.E (Taux Moyen des emprunts d’Etats) et se situe bien au-dessus du marché. Cela signifie qu’il ne faut pas s’attendre à ce que la banque vous fasse sa meilleure offre.

Important : cette option est parfois payante. Pensez à questionner la banque à ce sujet.

Cap 1, 2 ou 3 : quels risques ?

Le cap représente le plafond de la hausse. Ainsi, quand vous optez pour un prêt capé, vous avez le choix de la limitation. Pour un taux variable initial de 3,5%, un cap +1 limitera donc le taux maximum à 4,5%.

Il est déconseillé de prendre un cap supérieur à 1. En effet, au-delà, une hausse risque d’impacter fortement votre mensualité comme le montre le tableau ci-dessous.
L’exemple se base sur un emprunt d’un montant de 200 000 euros, dont le taux initial serait de 3,50% sur 20 ans.

TauxMensualitéTaux

Ecart avec la

mensualité de départ

Base initiale
1160 €3,50% 
-
Choix du cap à 1 
1265 €4,50% 
105 €
Choix du cap à 2 
1375 €
5,50% 
215 €
Choix du cap à 3  
1491 €
6,50% 
331

Mixer un emprunt à taux fixe et un prêt capé

Si vous vous montrez hésitant, sachez qu’il est possible de mixer les deux formules et de souscrire à deux lignes de crédit

  1. L’une avec un taux fixe
  2. L’autre avec un crédit révisable

Le mixage des deux formules s’avère être un bon compromis et permet ainsi de limiter les risques.  Vous  bénéficiez alors des avantages de l’une et l’autre formule, mais pour une part limitée.

La notion de taux maîtrisable

En 2008, un rapport remis par le député UMP Frédéric Lefebvre a débouché sur une réforme importante et a introduit la notion de taux maîtrisable. Par l’intermédiaire de la Fédération Bancaire Française (FBF), les banques se sont à l’époque engagées sur 12 points dont voici les plus importants:

  • Proposer une formule sécurisée lors de chaque simulation d’emprunt révisable pur, qui peut être soit un crédit à taux fixe soit un prêt capé.
  • Suppression des « périodes d’appel ». En effet, avant la réforme les banques appliquaient une « décote » sur une période relativement courte (3 mois en général) qui constituait en fait un argument commercial pour attirer le client.
  • Obligation d’établir plusieurs simulations présentant différents scénarii pour mesurer l’impact réel en cas de hausse.

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