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pret immobilier » Frais pret immobilier » Les pénalités de remboursement anticipé

Les frais en cas de remboursement par anticipation

Que dit la Loi ?

Le code de la consommation (L312-21, L312-22, L312-23) permet à un emprunteur de rembourser un crédit immobilier par anticipation totalement ou en partie.

La banque ne peut s’y opposer mais a toutefois la possibilité d’appliquer des pénalités de remboursement anticipé et de fixer un montant minimum si vous remboursez partiellement votre prêt.

À noter que le montant des indemnités appliquées doit figurer dans le contrat de prêt.

Les règles de calcul

Ces frais correspondent en général à six mois d’intérêts sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû figurant au tableau d’amortissement au moment où vous effectuez le règlement, en application des articles 1152 du Code civil et R312-2 du Code de la consommation.

Le montant retenu par la banque doit correspondre au montant le plus favorable à l’emprunteur.
Par ailleurs, la valeur minimale de la somme remboursée est le plus souvent fixée à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde.

Exemple chiffré

Admettons que vous ayez souscrit un emprunt immobilier d’un montant de 120 000 euros le 1er juin 2008 sur une durée 20 ans à un taux fixe de 4,5%. Le 1er octobre 2011, suite à une rentrée d’argent, vous décidez d’affecter la somme de 15 000 euros au remboursement partiel de votre crédit.

Calcul sur la base de six mois d’intérêts

La banque va donc appliquer la règle de calcul des pénalités de remboursement partiel fixé au contrat du crédit immobilier, soit six mois d’intérêt :

15 000 € X 4,5 % X 6 / 12 = 337,50

Calcul de la limite des frais

En application à l’article R312-23 du Code de la consommation, l’indemnité est plafonnée à 3% du montant remboursé :

15 000 € X 3 % = 450 €

Dans ce cas, la pénalité est inférieure au plafond fixé par la Loi. La banque retiendra donc 337,50 € à l’emprunteur.

Peut-on négocier avec la banque ?

Sachez tout d’abord que les banques rechignent de plus en plus à accorder l’exonération de frais en cas de règlement du prêt par anticipation, ce qui ne veut pas dire qu’il ne faut pas tenter de les négocier.

En cas d’échec des discussions, vous pouvez tenter de faire une contre-proposition en proposant à votre banque de supprimer les pénalités de remboursement anticipé de manière progressive.
Proposez par exemple 3% les 5 premières années, 1,5% de 5 à 10 ans et 0 ensuite. En revanche, sachez qu’il y a de fortes chances qu’elle rajoute une clause excluant l’exonération en cas de rachat à la concurrence.

Si par ailleurs vous envisagez de renégocier votre crédit auprès d’un autre organisme, pensez à solliciter votre banque actuelle. Il arrive souvent que, pour garder ses clients, cette dernière exonère de frais l’emprunteur qui renégocie son crédit auprès du même établissement.

Cela vous permettra de faire jouer la concurrence et de comparer la proposition de votre banque sans les indemnités et celle de la concurrence avec les frais de remboursement anticipé.

Les cas d’exonération

Les prêts bonifiés

Tous les prêts bonifiés comme le PTZ 2012 ou le prêt 1% logement peuvent être remboursés à tout moment sans aucuns frais.

Les cas prévus par la Loi

Il en va de même si vous avez souscrit votre crédit après le 1er juillet 1999 et si le remboursement par anticipation intervient lors de la survenance d’un des cas suivants (Loi nº 99-532 du 25 juin 1999)

  • Décès
  • Mutation professionnelle
  • Arrêt de l’activité professionnelle

Ces situations concernent indifféremment l’emprunteur ou son conjoint.

Est-ce rentable de rembourser un prêt par anticipation ?

Avant d’opter pour le remboursement de votre prêt immobilier, nous vous conseillons de vérifier au préalable si les options de modularité n’offrent pas une solution alternative plus intéressante, notamment pour éviter les problèmes en cas de pluralité de prêts (voir plus bas).

En effet, il est parfois plus rentable d’augmenter la mensualité de l’emprunt et de placer son capital. Cette solution dépend évidemment du taux du crédit et du niveau de rendement du placement envisagé.

Vous pouvez faire une simulation afin de voir les résultats dans les deux situations avec notre outil de comparaison.

Avertir l’assureur en cas de délégation

Si vous avez souscrit une assurance groupe, la banque se chargera directement d’avertir l’assureur du changement des caractéristiques de l’emprunt. En revanche, si vous avez opté pour une délégation d’assurance, c’est à vous de penser à avertir la compagnie de la modification opérée.

Pour que cette dernière modifie la prime d’assurance, vous devrez fournir soit :

  • Le nouveau tableau d’amortissement en cas de remboursement partiel
  • L’attestation bancaire de remboursement de prêt si vous soldez  celui-ci en totalité.

Cas de pluralité de prêt

Si vous avez souscrit plusieurs prêts pour financer votre bien immobilier, sachez que la banque a le droit d’affecter le montant à l’emprunt immobilier qui bénéficie du taux le plus bas.

Ainsi, si vous avez bénéficié d’un prêt à Taux Zéro, cette dernière peut en toute légalité décider de rembourser prioritairement le PTZ plutôt que le prêt principal, ce qui n’est évidemment pas du tout votre intérêt.

La Fédération Bancaire Française (FBF) s’est toutefois engagée à accorder au client la faculté d’affecter le remboursement proportionnellement aux différents emprunts, ce qui est un moindre mal. Là encore, tout est une question de négociation de rapports de force entretenus avec votre banque.

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