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Les intérêts intercalaires

Définition

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais versés par l’emprunteur sur la part du crédit immobilier non amorti et décaissé par la banque.

C’est le cas lors d’une acquisition dans le neuf, qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle ou de l’achat d’un appartement en V.E.F.A (vente en état futur d’achèvement).

Calcul des interets intercalaires

Le principe du calcul des intérêts intercalaires est simple. À chaque décaissement, la banque applique le taux de crédit sur la part effectivement décaissée au prorata de la durée.

Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un couple d’emprunteurs qui achètent en juin 2011 un appartement neuf en VEFA qui ne sera livré qu’en décembre 2012. Le montant de l’acquisition se monte à 200 000 €, couverts en totalité par un crédit immobilier à 4% taux fixe.

Les travaux dureront donc 18 mois. Le contrat du constructeur a prévu des appels de fonds à chaque étape de la construction (exemple ci-dessous).

  • 5% à la signature du contrat de réservation
  • 15% au démarrage des travaux
  • 20% à l’achèvement des fondations
  • 25% à la mise hors eaux
  • 25% à la mise hors air
  • 10% à la livraison
Evènements

Date de

déblocage

Montant

débloqué

Montant

cumulé

Période

Intérêt

intercalaire

Signature du contrat
01/06/2011 10 000 € 10 000 €
3 mois
100 €
Démarrage des travaux 01/09/2011
30 000 € 40 000 € 4 mois
533 €
Achèvement des fondations 01/01/2012 40 000 €
80 000 €
2 mois 533 €
Mise hors eaux
01/03/2012 50 000 € 130 000 € 5 mois 2 166 €
Mise hors air
01/08/2012 50 000 € 180 000 € 4 mois 2 400 €
Livraison
01/12/2012
20 000 € 200 000 € -

Comme on peut le remarquer dans le tableau ci-dessus, c’est à partir de mars 2012 que le coût des intérêts intercalaires commence à devenir particulièrement élevé.

En effet, après le déblocage de 50000 euros correspondant à la mise hors eaux, le cumul décaissé par la banque atteint 130 000 euros et le calcul de la période se fait sur 5 mois. Suffisant pour dépasser les 2000 euros.

Cas de l’assurance-crédit

L‘assurance de prêt souscrite dès l’émission de l’offre sera en revanche payée sur la totalité soit 200 000 euros. En effet, une fois signée, l’offre préalable devient un contrat qui vous engage sur la l’intégralité du crédit.

Report des intérêts intercalaires

Suivant la banque à laquelle vous vous adressez, sachez qu’il est possible de différer le paiement des intérêts intercalaires. Ainsi, vous ne cumulez pas loyer et crédit qui parfois amènent un taux d’endettement trop élevé.

Lorsque la totalité de la somme sera décaissée, vous aurez alors deux possibilités : payer votre dette en une fois ou bien l’intégrer à votre crédit, ce qui aura pour conséquence d’augmenter légèrement le montant emprunté.

Amortissement de chaque décaissement

Certaines banques acceptent d’amortir chaque montant décaissé. Chaque mensualité de prêt sera alors composée d’une part d’intérêts et d’une part de capital. Cette formule présente l’avantage de diminuer fortement le coût total du prêt.

Notre conseil

Comme nous l’avons vu dans notre exemple, les intérêts intercalaires peuvent coûter relativement cher. Si vous ne pouvez cumuler leur paiement avec celui de votre loyer, trouvez alors un organisme qui acceptera de les reporter.
Dans le cas contraire, vous ferez une économie importante en amortissant chaque décaissement.

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