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Les frais liés au crédit

La réussite de la négociation d'un prêt immobilier implique que l'emprunteur discute point par point chaque élément de son emprunt.

En effet, le coût total du crédit immobilier ne résulte pas du seul taux d'intérêt nominal mais de l'addition de plusieurs éléments qui méritent tous la plus grande attention.

Si certains d'entre eux ont un faible impact comme les frais de dossier, d'autres en revanche peuvent alourdir considérablement la note finale comme l'assurance.

C'est pourquoi il est parfois conseillé de faire appel à un courtier en prêt dont le métier consiste à négocier chaque point de votre dossier. Mais là encore, il s'agira de vérifier si son aide se traduit par un coût supplémentaire où si son action sera transparente.

Le taux d'intérêt

Il s'agit bien sûr de l'élément central de votre dossier. C'est effectivement le point qui va le plus impacter le coût de votre prêt.

Toutefois, vous ne pourrez comparer celui-ci que si les conditions de chaque emprunt sont effectivement comparables. Attention à ne pas comparer par exemple un taux fixe avec un taux révisable. Cette situation peut prêter à sourire mais sachez que la confusion est parfois très grande et que de nombreux prêts variables à taux capé proposent une échéance de mensualité fixe.

Attention également aux confusions qui proviennent des différentes terminologies utilisées dans le milieu bancaires. Un taux équivalent et un taux effectif global ne signifient pas la même chose. De même, vous trouverez des propositions de prêt présentant un taux avec assurance et un taux sans assurance.

Les frais de dossier

Même si leur montant n'impacte que très faiblement le coût total, il ne faut pas négliger cet élément de la négociation. Ils peuvent aller du simple au triple suivant le montant emprunté et la banque choisie.

Si certains organismes ne facturent que le strict minimum, d'autres en revanche se montrent particulièrement gourmandes. Les frais de dossier d'un prêt immobilier ne se justifient que pour le travail effectué pour réunir l'ensemble des documents de la demande de prêt, l'analyse et l'édition de l'offre préalable.

Le fait que le montant soit souvent proportionnel au capital emprunté est relativement injuste. Emprunter deux cent mille euros n'occasionne pas un coût plus important qu'un emprunt de 50 000 €. La plupart des organismes de prêt applique un taux de 1% avec un plafond varie entre 500 et 1200 € suivant la banque.

Sachez en tout cas qu'ils sont assez facilement négociables. Voici quelques exemples de moyennes de frais "acceptables" en fonction du montant emprunté :

  • Jusqu'à 120 000 € : 500 €
  • Entre 120 000 € et 200 000 € : 700 €
  • Au delà de 200 000 € : 900 €

Les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires ne sont à verser que dans le cas d'un achat dans le neuf ou pour la réalisation de travaux qui nécessitent des déblocages successifs. Dans le cas d'une construction ou de l'achat d'un appartement en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), le constructeur ou le promoteur prévoit des appels de fonds au fur et à mesure de l'évolution de la construction.

Les intérêts sont calculés sur la base d'un prorata temporis. Plusieurs solutions s'offrent alors à l'emprunteur:

  1. Amortir le prêt dès le premier déblocage. Cette solution évite que les intérêts se capitalisent mais risque d'alourdir le budget si l'emprunteur continue à régler un loyer.
  2. Différer le paiement. Les échéances ne sont pas réglées en cours de construction mais à la livraison du logement. Cette solution évite d'avoir à cumuler crédit et loyer.
  3. Une autre variante du différé consiste à emprunter un montant supplémentaire équivalent aux intérêts intercalaires. Quoique coûteuse, cette solution a le mérite d'améliorer la trésorerie du ménage.

L'assurance emprunteur

L'assurance-emprunteur est l'élément qui impacte le plus le coût d'un crédit, ce qui implique que vous y accordiez beaucoup de temps. L'enjeu est de taille car d'une part, les sommes versées sur 20 ou 25 ans peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros et d'autre part car le choix d'une délégation externe nécessite une grande vigilance quant aux garanties proposées.

Les différentes méthodes de calcul d'une assurance de prêt ne facilitent pas toujours la comparaison. Entre les contrats qui appliquent un taux sur capital emprunté - ce qui est le cas de la plupart des contrats groupe - et les délégations externes qui calculent souvent le taux sur le capital restant dû, l'analyse doit se faire au niveau des cotisations totales effectuées.

Toutefois, cette analyse ne vaut qu'à garanties équivalentes. Un taux de 0,25% pour un contrat qui n'assure que l'invalidité permanente totale ne peut être comparé avec un taux de 0,30% si la compagnie assure l'invalidité permanente partielle. Bref, une lecture des conditions générales s'impose et notamment celle liée aux exclusions.

Les frais de garantie

Quelle que soit sa destination, un crédit doit faire l'objet d'une garantie afin de permettre à l'organisme prêteur de recouvrer sa créance au cas où l'emprunteur se montre défaillant. Le choix peut alors se porter doit sur les sûretés réelles comme l'hypothèque ou l'Inscription en Privilège Prêteur de Deniers ou bien sur les sociétés de cautions mutuelles.

La décision dépend du projet immobilier et de la situation personnelle de l'emprunteur. Dans le cadre des sûretés réelles et en cas d'achat dans l'ancien, il est préférable d'opter pour une I.P.P.D, plus économique que l'hypothèque du fait de l'absence des taxes de publicité foncière.

Les sociétés de caution mutuelle ont aujourd'hui la préférence des organismes de prêt. Il faut dire qu'elles se montrent plus souples que les sûretés réelles et coûtent en général moins chères qu'une inscription hypothécaire.

La société Crédit-Logement offre en outre l'avantage de restituer au terme du prêt la partie des cotisations correspondant au versement du fond de garantie.

Certains salariés de la fonction publique peuvent bénéficier d'une garantie auprès de certaines mutuelles de fonctionnaires comme la MGEN qui se porte caution auprès des enseignants.

Les pénalités de remboursement anticipé

Les frais de remboursement anticipés ne sont appliqués que si vous décidez de rembourser partiellement ou en intégralité votre prêt immobilier avant le terme prévu. Ils sont en général équivalents à six mois d'intérêt, limités néanmoins par le Code de la consommation à 3% du capital remboursé.

Leur négociation est toujours possible mais devient de plus en plus complexe. Il faut savoir que le coût du remboursement est réellement supporté par la banque qui ne fait que répercuter les frais à l'emprunteur. Nous vous conseillons d'user d'un peu de stratégie pour arriver à vos fins.

Vous pouvez par exemple proposer à votre banquier de supprimer progressivement les pénalités. Voici un exemple de ce qui se pratique dans ce type de négociation:

  • 3% sur les 5 premières années du prêt
  • 1,5% en cas de remboursement intervenant entre 5 et 10 ans
  • Gratuité ensuite.

Les frais de courtage

Si vous disposez d'un capital important à injecter dans votre projet immobilier et si vos revenus professionnels sont confortables, vous n'avez besoin de personne pour négocier auprès des différents organismes de crédit. En revanche, si votre dossier relève quelques insuffisances, le concours d'un courtier peut se révéler fort utile.

L'apport du courtier peut toutefois impacter le coût du crédit car nombreux sont les intermédiaires qui prennent des honoraires à leurs clients, ce qui ne les empêche pas d'être en plus rémunérés par la banque en tant qu'apporteur d'affaire.

Notre conseil : privilégiez les courtiers nationaux qui vous feront bénéficier de leur important volume de dossiers traités. La plupart des intermédiaires sur internet sont par ailleurs le plus souvent entièrement gratuits.

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