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Prêt immobilier locatif

L'investissement immobilier locatifIl y a encore quelques années les banques finançaient sans rechigner les projets d’investissement locatif. Il faut dire que la hausse continue des prix de l’immobilier permettait bien des écarts.

C’était l’époque dorée des opérations de défiscalisation où les banquiers comme les investisseurs pouvaient envisager de réaliser presqu’à coup sûr une belle plus-value.

La crise financière qui a frappé l’ensemble des économies a rappelé à l’ordre tous les acteurs du marché.

Les banques tout d’abord, contraintes de relever leurs ratios de fonds propres ont nettement durci leurs positions afin de diminuer les risques et notamment ceux liés au prêt immobilier locatif, qui affaiblissent l’actif de leurs bilans. Les promoteurs ensuite, qui faute de mesures de soutien fiscal ont appris à vivre avec la récession. Les investisseurs enfin, qui ne peuvent plus financer un investissement locatif sans disposer d’un apport personnel.

Les différentes étapes d’un projet d’investissement locatif

Soigner la constitution du dossier de financement

Pour mettre toutes les chances de son côté, il est impératif de soigner sa demande de financement locatif dans les moindres détails et d’établir un prévisionnel comptable de l’opération.

Présenter un prévisionnel des résultats de l’opération

Un investissement immobilier locatif impacte à la fois la situation fiscale et le budget. D’autre part, la banque ne tiendra compte que des loyers nets et pour cela appliquera un coefficient réducteur qui peut varier suivant les établissements de crédit.

Ainsi, sur un loyer brut de 650 € mensuel, la banque fera le calcul suivant pour déterminer le montant net à retenir :

650 * 0,7 = 455 €

Cette méthode peut être défavorable à l’investisseur et il est souvent plus intéressant de présenter soi-même un bilan prévisionnel faisant ressortir les revenus nets.

D’une manière générale, les charges locatives se présentent ainsi :

  • Taxe foncière
  • Assurances (loyers impayés et assurance propriétaire non-occupant -PNO-)
  • Commissions de gestion locative
  • Impôts sur les revenus
La taxe d’ordures ménagères, les charges de copropriété ainsi que l’eau, l’électricité ou le chauffage sont des charges qui incombent au locataire.

Détermination des revenus locatifs nets

Nous allons prendre l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement ancien de 120 000 € qu’il destine à la location et pour lequel il demande un prêt immobilier à hauteur de 100%.

Il finance donc les frais annexes par ses deniers personnels. Le loyer est établi à 550 € mensuel.

Nous imaginons que la gestion locative est confiée à un professionnel de l’immobilier et établissons les charges ainsi :

  • Taxe foncière : 550 €
  • Assurance de loyers impayés : 14 €  par mois soit 112€ pour l’année (environ 2,5% du montant des loyers)
  • Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : 8 € par mois soit 96 € par an.
  • Commissions de gestion locative : 330 € annuels soit 5% des loyers nets

A savoir : les agences proposent souvent des contrats groupes pour les assurances de loyers impayés qui permettent de bénéficier de meilleures conditions que pour une adhésion individuelle.

  • Revenus nets annuels : 550 * 12 = 6600 €
  • Charges annuelles : 550 + 112 + 96 + 330 = 1088 €

Il reste à mesurer l’impact sur la situation fiscale de l’investisseur. Pour cela, il nous faut connaître les caractéristiques du prêt immobilier locatif :

L’emprunteur devra donc rembourser 729 € par mois dont 30 € pour l’assurance. Toutefois, il ne pourra déduire que les intérêts et les cotisations d’assurance qui se  monteront la première année à :

3 359 € d’intérêts (1) + 360 € d’assurance soit au total  3 719 €

(1) : on imagine que l’investissement est réalisé au 1er janvier de l’année.

Calcul des revenus locatifs nets imposables :

(Revenus bruts soit 6 600 €) - (Charges déductibles soit 1088 € + Intérêts de l’emprunt soit 3719 €) = 1793 €


Analyse de l’impact fiscal

Nous partons sur le principe qu’il s’agit du seul bien locatif détenu par l’investisseur. Celui-ci entre donc dans le cadre du régime de micro-foncier (loyers inférieurs à 15 000 € par an) et bénéfice de l’abattement de 30% (hors opérations de défiscalisation).

Le résultat de 1793 € va se rajouter aux revenus professionnels et entrainer une imposition qui dépend de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.

Mettre en avant les atouts du projet

Il est conseillé de préparer un dossier présentant tous les avantages liés à l’investissement. Cela aura un double impact : rassurer votre interlocuteur sur la viabilité de votre projet et lui montrer le sérieux dont vous faites preuve. L’objectif est de mettre en avant les aspects les plus favorables sur :

  • La situation du logement. Sa proximité avec les transports en commun, les écoles et les universités. Sa localisation par rapport au centre-ville.
  • L’immeuble et la composition des pièces. Etage, ascenseur, parking ou garage. Quelle est la disposition des pièces, l’appartement est-il ensoleillé, refait à neuf ? Quel est le niveau des charges locatives ?
  • Les données économiques, c’est à dire le niveau du marché : y a-t-il un déséquilibre entre l’offre et la demande ? Quel est le prix moyen de location du quartier ? Êtes-vous bien situé ? Si vous envisagez de faire à appel à un professionnel pour trouver un locataire , essayez de bénéficier de son aide, sinon demandez à l’agence qui vous a vendu le bien.

Les documents liés à la situation de l’emprunteur

Comme pour n’importe quelle demande de financement, le banquier va demander un certain nombre de justificatifs pour analyser votre situation financière et vérifier votre identité. Vous devrez fournir les pièces habituelles comme la copie des 3 derniers bulletins de salaires, des 3 relevés de compte, le dernier avis d’imposition et de votre carte nationale d’identité.

Apportez dès le départ toutes les pièces nécessaires. Répondez de suite à toute demande complémentaire. Bref, montrez votre sérieux.

Impact sur le taux d’endettement

Même si le montant du loyer à percevoir couvre la mensualité du prêt immobilier avec assurance et toutes les charges locatives, il y a une incidence sur le taux d’endettement.

Nous allons le démontrer en effectuant plusieurs calculs en reprenant l’exemple ci-dessus. Nous partirons du principe que notre investisseur a des revenus professionnels de 35 000 € annuels, qu’il est propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il paye un crédit de 850€ par mois soit 10200 € par an. Nous admettons qu’il n’a aucun prêt à la consommation.

Nous ne prenons donc que les revenus (professionnels et locatifs) d’un côté et les remboursements de crédits de l’autre.

Formule de calcul du ratio endettement

(Crédits en cours * 100) / Revenus

Situation avant investissement locatif

(10 200 € * 100) / 35 000 €  = 29,14%

Endettement après réalisation de l’opération

(18 948 € * 100) / 41 600 €  = 45,54%

Cas où le niveau des loyers couvre l’intégralité des échéances de prêt

Dans cet exemple, nous supposons que le niveau des loyers couvre la totalité de l’emprunt soit 730 € par mois ou 8760 € à l’année.

(18 948 € * 100) / 43 760 €  = 43,29%

Comme on peut le remarquer, l’investissement locatif met à mal le taux d’endettement et le fait que les loyers couvrent la totalité de l’emprunt ne change pas grand chose. Toutefois, la banque ne tiendra pas compte du taux d’endettement tel qu’il apparait après l’opération mais se bornera à analyser le risque liée à sa réalisation.

La question de l’apport personnel

D’un strict point de vue fiscal, l’objectif est de déduire un maximum de charges pour minimiser l’impact de l’impôt. C’est pourquoi, il est préférable d’obtenir un prêt immobilier locatif sans réaliser d’apport.

Toutefois, il faudra faire face à la réticence des banques qui envisagent de moins en moins de financer la totalité d’un investissement destiné à la location.

Ainsi, pour vous donner toutes les chances de réaliser l’opération, il sera sans doute nécessaire de disposer au moins du montant pour régler les frais de notaire et de garantie.

A savoir : beaucoup de banques exigent en plus du montant pour les frais de notaire que l’emprunteur dispose d’un apport de 10% du coût total de l’opération.

Les atouts du prêt in fine adossé à un contrat de placement

La solution pour éviter l’apport personnel et optimiser le résultat fiscal de l’opération consiste à alors à financement in fine du bien locatif Pour cela, il est bien sûr nécessaire de disposer des fonds nécessaires mais ils ne seront pas investis dans le projet.

La dette n’étant remboursée qu’au terme, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. En contrepartie, il mettra en garantie un placement dont le montant s’évalue à partir d’une hypothèse de rendement. Intérêts et capital devront reconstituer le montant du prêt.

Exemple chiffré:

Reprenons les éléments de l’exemple ci-dessus.Intérêts :

Ce montant financier a en outre une incidence positive sur la mensualité qui sera nettement  inférieure à celle d’un prêt amortissable puisqu’elle sera de 355 € au lieu de 729 €.Il faudra en revanche tenir compte du coût total du crédit in fine qui est plus important.

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