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pret immobilier » Prêt conventionné

A quoi sert le prêt conventionné ?

Définition

Le prêt conventionné est un emprunt réglementé par l’Etat et distribué par les banques et les Etablissements spécialisés ayant signés une convention avec les pouvoirs publics ou la société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale (SGFGAS) agissant pour le compte de l’Etat et dont l’objet est de construire, acquérir ou améliorer un logement.

Définition du prêt immobilier conventionné

Conditions d’octroi

Contrairement à certaines aides à l’accession à la propriété, il n’y a aucun plafond de ressources pour bénéficier d’un prêt conventionné. En revanche, il faut respecter certaines conditions :

Opération finançables

Le PC peut servir soit à acheter sa résidence principale (c’est à dire habitée au minimum huit mois par an) soit à investir dans un logement neuf destiné à être loué. Dans les deux cas le logement ne pourra pas faire l’objet de travaux ultérieurs qui modifieraient sa destination (transformation en local ou en résidence secondaire par exemple).

Acquérir sa résidence principale

Opérations finançablesToutes les opérations mentionnées ci-dessous doivent concerner la résidence de l’emprunteur ou d’un membre proche de sa famille, c’est à dire :

  • Ascendants
  • Descendants
  • Conjoint
Le législateur autorise dans certains cas le bénéficiaire à louer le logement (cas de force majeur ou lié à des impératifs professionnels ou des problèmes de santé).

Bon à savoir : les ascendants ou descendants peuvent être ceux de l’emprunteur ou du conjoint

Acheter un logement neuf pour le louer

Le prêt conventionné peut être accordé à un investisseur si celui-ci respecte la double condition suivante : acheter un logement neuf (appartement ou construction de maison individuelle) et louer le logement à une personne qui en fera sa résidence principale.

Il doit ensuite choisir entre deux options :

  1. Signer une convention avec l’Etat. Dans ce cas, il s’engage à respecter les conditions qui réglementent la location. En contrepartie, le locataire peut bénéficier d’une aide personnalisée au logement si ses revenus le permettent.
  2. Louer librement son logement. Dans ce cas, le locataire ne peut pas bénéficier d’une APL. En revanche, il peut obtenir une allocation logement en fonction de sa situation.

Financer des travaux

Le PC peut également aider à financer la réalisation de certains travaux sur un logement à la double condition :

  1. Il s’agit de la résidence principale soit de l’emprunteur soit du locataire (cas de l’investissement locatif).
  2. La nature des travaux figure dans le tableau ci-dessous
Tableau des travaux finançable par un PC
AnciennetéNature des travaux
+ de 10 ans (date de signature du prêt)Modification sur installation de chauffage, y compris la mise en place d’un compteur individuel de chauffage et d’eau chaude.
Installation d’1 système de récupération de chaleur.
Adaptation aux besoins d’1 personne à mobilité réduite.
Modifications sur l’isolation thermique du logement.
Construit avant le 1er juillet 1981Travaux d’économie d’énergie.
IndifférentAgrandissement ou aménagament d'un local qui n'était pas destiné à l’habitation.
Agrandissement de la résidence principale soit par extension soit par surélévation

Important : le montant minimum des travaux financés par un prêt conventionné doit être de 4000 €.

Fonctionnement du PC

Fonctionnement

Le montant d’un PC peut servir à financer tout ou partie de l’acquisition y compris les frais annexes, c’est à dire les frais notariés et de garantie, ainsi qu’un certain nombre de charges et de taxes comme :

  • Les honoraires du géomètre en cas de construction d'une maison.
  • Les honoraires de l’architecte et du maître d’œuvre.
  • Les différentes taxes : TLE, taxe pour le financement des CAUE, taxe départementale des espaces naturels sensibles

A noter : sachez que si vous possédez un terrain constructible acquis il y moins de trois ans, vous pouvez intégrer sa valeur dans le plan de financement comprenant un prêt conventionné.

La durée de remboursement est fixée à 30 ans. Toutefois, dans le cas des prêts modulables, il est possible de rallonger la durée initiale de 5 ans. Les taux d’intérêts peuvent être fixes ou variables. Leur plafonnement s’effectue par décret mais n’est pas vraiment utile dans la mesure où ils se situent très au dessus ceux pratiqués par le marché.

Taux fixes en vigueur depuis le 1er novembre 2015
Durée inférieure ou égale à 12 ans5.35 %
Durée inférieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans5.55 %
Durée supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans5.70 %
Durée supérieure à 20 ans5.80 %

Le plafond des taux variables est fixé à 5,35% quel que soit la durée.

Prêts complémentaires

Plusieurs prêts bonifiés peuvent compléter un PC et concourir au financement du bien.

PTZ

Rappelons que depuis le 1er janvier 2012, le PTZ d’Etat ne finance plus que les logements neufs. La dernière réforme a également réintroduit la condition de revenus plafonnés et réaménagé les différentes zones géographiques.

Par ailleurs, sachez que certaines collectivités locales distribuent des aides à l’accession comme le PTZ de la ville de Paris.

PEL, CEL

Si vous détenez une opération d’épargne logement ou si un de vos proches vous fait bénéficier de ses droits, le prêt PEL ou CEL peut être un bon complément à condition que le taux soit plus bas que ceux pratiqués à l’heure actuelle, ce qui est rarement le cas, sauf pour les CEL.

Les aides aux salariés de la fonction publique

Les salariés de la fonction publique peuvent bénéficier d’une aide financière destinée aux fonctionnaires sous la forme d’un crédit immobilier dont le taux est plafonné par décret. Comme pour les prêts PAS à taux fixe, ces plafonnements ne présentent pas beaucoup d’intérêt dans la mesure où les taux proposés actuellement par les banques sont meilleurs.

Pret action logement

Le prêt Action logement permet aux salariés du privé de bénéficier d’un taux particulièrement avantageux (de l’ordre de 1,5%). Toutefois, cette aide n’est pas systématique et dépend principalement de la politique sociale décidée par l’entreprise. Celle-ci peut en effet décider d’affecter la totalité des fonds disponibles à l’aide locative.

Crédit relais

Lorsque la nouvelle acquisition est réalisée simultanément avec la revente d’un ancien logement, il est possible de compléter avec un emprunt relais à court terme. Celui-ci est en principe de deux ans maximum.

APL

Les bénéficiaires d’un pret conventionné bénéficient d’une aide au logement, distribuée par les CAF, en fonction de leur situation familiale et de leurs revenus. Les ressources prises en comptes sont celles de toutes les personnes qui composent le foyer au titre de l’année N-2.

Prêts complémentaires au PC

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