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pret immobilier » Apport personnel

Importance de l'apport dans l'achat immobilier

Il y a ceux qui préparent leur projet immobilier en  constituant au préalable un apport personnel et ceux dont l’achat répond à un besoin immédiat, voire impulsif, et qui ne disposent par toujours d’un capital. Voici tous les conseils pour emprunter sans capital.

Définition exacte d'un point de vue bancaire

L'apport personnel correspond à la part financée par vos deniers personnels, c'est-à-dire sans le concours de la banque ainsi que les prêts aidés par l’État, les collectivités locales ou certains organismes.

L’épargne personnelle

Ne vous faites pas d’illusion, même si les prêts bonifiés peuvent entrer dans le calcul de votre apport, la banque regarde avant tout les fonds personnels que vous investissez dans le projet.
Ce capital peut provenir de différentes sources comme :

  • Les fonds déposés sur les opérations d’épargne logement
  • L’argent disponible sur des comptes –titres ou des plans d’épargne en action
  • Les économies déposées sur des livrets bancaires comme le livret A
  • Les sommes issues de la participation aux bénéfices (1)
  • Les sommes issues des contrats d’intéressement (1)
  • Les donations ou l’argent provenant d’une succession
  • Le produit de la revente d’une maison ou d’un appartement
  • Les aides familiales (dons manuels ou avance de trésorerie)

(1)    Ces sommes sont déblocable dans le cas ou le logement sert de résidence principale.

Les prêts bonifiés

Les prêts bonifiés entrent dans le calcul de l’apport personnel  ce qui ne veut pas dire que la banque y attachera la même importance que pour vos fonds propres. Parmi les emprunts les plus connus, le pret a taux 0 permet au primo accedant de bénéficier d’un financement complémentaire sans intérêts.

Important : attention, le prêt à taux zéro ne peut servir à financer les frais de notaire. Soit la banque utilisera un autre prêt annexe, soit elle se servira du prêt principal.

Mais d’autres crédits peuvent entrer dans ce calcul comme le prêt employeur, le prêt fonctionnaire et ceux issus de l’épargne logement ainsi que les prets octroyés par certaines mutuelles.

Peut-on acheter sans apport ?

La réponse est claire : ou il est possible d’acheter sa maison ou son appartement sans apport personnel, notamment si vous êtes un jeune actif. Les banques comprendront aisément que vous venez d’entamer votre vie professionnelle et par conséquent que vous n’avez pas encore eu le temps d’épargner pour vous constituer un capital.

Si en revanche si vous faites l’acquisition de votre résidence principale après 20 ans d’activité et que vous n’avez pas un sou d’avance, la banque sera en droit de penser que vous n’êtes pas d’un naturel épargnant.

Cette situation est toutefois à relativiser, car il est possible que les circonstances vous aient contraints à dépenser vos économies (maladie, divorce, cessation d’activité professionnelle…). Le tout sera d’expliquer au banquier que votre train de vie n’est pas responsable de l’absence d’apport personnel

Cas de l’apport d’un terrain dans le cadre d’une construction

Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir et que vous décidez de faire construire une maison, mais que vous ne disposez pas d’apport personnel, sachez que la valeur du terrain sera comptabilisée par la banque comme apport.

Elle se basera soit sur le prix d’achat s’il s’agit d’une acquisition soit sur le montant défini dans l’acte notarié s’il s’agit d’une donation ou d’une succession soit sur une expertise si le terrain à construire est dans votre patrimoine depuis de nombreuses années.

Financement à 110%

Quand on ne dispose d’aucun capital, la difficulté consiste à obtenir un prêt pour financer d’une part l’opération immobilière elle-même (l’achat de votre maison ou de votre appartement) mais aussi ce qu’on appelle les frais annexes, c'est-à-dire :

  • Les frais de notaire
  • Les frais de garantie
  • Les frais de dossier

C’est ce qu’on appelle souvent le financement à 110% (référence faite aux frais de notaires qui étaient de l’ordre de 10% il y a encore quelques années).

Calcul du taux d’apport et méthode de calcul

Que vous disposiez ou non d’un apport personnel (incluant les prêts bonifiés), voici les éléments qui vous permettront de calcul votre taux d’apport en suivant les méthodes bancaires.
Le calcul s’effectue sur la base de l’acquisition sans compter les frais annexes. Il faudra donc dans un premier temps calculer ce qu’on appelle le coût global de l’opération.

Exemple Nº1

Prenons comme premier exemple l’achat d’une maison d’un montant de 200 000 € dans l’ancien. Imaginons que les emprunteurs aient droits à un prêt à taux zéro de 15 000 €, d’un prêt employeur de 5000 € et disposent eux-mêmes d’un capital de 5000 €.

Achat de la maison200 000 €Apport5 000 €
Frais de notaire14 000 €Prêt employeur
5 000 €
Frais de garantie2 500 €
Prêt à taux zéro15 000 €
Frais de dossier1 000 €
Prêt principal
192 500 €
Coût total de l’opération217 500 €Total financement217 500 €

Le prêt employeur et le capital dont disposent les emprunteurs, soit 10 000 € serviront à financer une partie des frais annexes soit : 14 000 + 2500 + 1000 = 17 500 €. Il manquera donc 7 500 €. La banque pourra utiliser une partie du prêt principal pour compenser ces 7 500 €. (Le PTZ ne pouvant servir à financer les frais de notaire). Toutefois, pour simplifier, nous ferons abstraction de cet aspect dans notre calcul.

Formule de calcul de l’apport

[(PTZ + PRET EMPLOYEUR + CAPITAL) - (FRAIS DE NOTAIRE + FRAIS DE GARANTIE + FRAIS DE DOSSIER)] / ACHAT DE LA MAISON * 100

Calculs

[(15 000 + 5 000 + 5 000) – (14 000 + 2 500 + 1 000)] / 200 000 * 100 =

Résultat : l’apport est de 3,75 %

Exemple Nº2

Prenons maintenant un deuxième exemple avec l’achat d’un appartement pour un montant de 150 000 € dans l’ancien. Partons sur le principe que les acquéreurs ont droits à un prêt à taux zéro de 12 000 € ainsi qu’un prêt employeur de 4000 € et qu’ils disposent d’un capital de 20 000 €.

Achat de l'appartement150 000 €Apport personnel20 000 €
Frais de notaire10 500 €Prêt à taux zéro12 000 €
Frais de garantie2 000 €
Prêt employeur
4 000 €
Frais de dossier700 €
Prêt principal127 500 €
Coût total de l’opération
163 500 €Total financement163 500 €

L’ensemble de l’apport personnel servira à payer l’ensemble des frais annexes soit :
10 500 + 2000 + 700 = 13 200 €. Il restera donc 22 800 € pour financer l’achat de l’appartement.

Formule de calcul de l’apport

[(PTZ + PRET EMPLOYEUR + CAPITAL) - (FRAIS DE NOTAIRE + FRAIS DE GARANTIE + FRAIS DE DOSSIER)] / ACHAT DE LA MAISON * 100

Calculs

[(12 000 + 4 000 + 20 000) – (10 500 + 2 500 + 1 000) / 150 000 * 100 =

Résultat : l’apport est de 15,20 %

Le cas de l’investissement locatif

D’un point de vue fiscal, il est préférable d’emprunter la totalité de la somme lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. Ainsi, si vous envisagez d’investir dans une opération de défiscalisation immobilière Loi Borloo ou Scellier ou même dans le dispositif Girardin industriel, la banque comprendra que vous n’apportiez aucune somme.

Si vous disposez d’un capital, vous pouvez envisager de le mettre en nantissement du prêt et d’opter pour un crédit in fine. Cela vous permettra de déduire plus d’intérêt et d’optimiser l’opération sur le plan fiscal.

Tableau récapitulatif des éléments de l’analyse de risques

Nous avons tenté par un tableau simple de dresser un récapitulatif de tous les éléments entrant dans l’analyse de risques de la banque. Bien que ce tableau n’a qu’une valeur indicative, elle a le mérite de rappeler que l’étude d’un dossier de prêt immobilier est avant tout globale, ce qui veut dire que l’organisme va étudier et pondérer le résultat de l’analyse de chacun des éléments suivants.

Nous avons donné une note de 1 à 3 pour l’importance que nous accordions à chacun des éléments. Cette appréciation est la nôtre et bien entendu chaque banque a sa propre appréciation des dossiers qui lui sont transmis.

Apport personnel
Qualité des relevés de compte  

Ancienneté chez l’employeur
Stabilité de carrière  

Possibilité d’évolution de carrière
Profil épargnant  

Niveau des revenus  

Statut du primo accédant  

La capacité d’épargne

Risque lié au type de logement
Le reste à vivre 

Le taux d’endettement
3

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