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pret immobilier

Toutes les infos sur l'emprunt immobilier

Quelques généralités

Le pret immobilier est exclusivement dédié à l'achat d'un bien immeuble. Il vous permet de financer
  • La construction d'une maison individuelle
  • L'acquisition d'un appartement neuf sur plan

  • L'achat d'un bien ancien (appartement ou maison)
  • Des travaux sur un bien existant.
A savoir : lorsque le montant des travaux dont fait l’objet le prêt immobilier est inférieur à 21 500 €, l’emprunt entre dans le champ d’application des prêts à la consommation. L'objet du bien peut-être :
  • La résidence principale
  • La résidence secondaire
  • Un investissement locatif

Suivant la destination du crédit, l'emprunteur peut bénéficier de certaines aides de l’État. Toutefois, ces aides à l'accession à la propriété ne concernent que les résidences principales hormis certaines subventions distribuées par l'anah aux investisseurs.

Les différents prêts immobiliers

Il se peut que vous fassiez appel à plusieurs crédits pour financer l'acquisition du logement. Nous passons en revue tous les prêts immobiliers pour vous permettre de comprendre comment s’organisera votre financement et surtout pour que vous soyez mieux armé faces aux professionnels du crédit.

Que vous négociez en direct avec les banques ou que vous fassiez appel à un courtier, il est nécessaire que vos connaissances soient les plus complètes possibles. L'apport d'un cabinet de courtage peut par ailleurs s'avérer fort utile si vous ne disposez pas d'apport personnel. N'hésitez pas à consulter notre partenaire, Empruntis, leader dans le domaine.

Les prêts bonifiés

Ce sont les emprunts pour lesquels l'Etat intervient. Les pouvoirs publics prennent en charge la part d'intérêt que les banques ne prélèvent pas. La plupart de ces aides sont complémentaires au prêt principal.

Le PTZ plus

Il s'agit du prêt aidé le plus connu et le plus important. Mis en place lors du premier mandat de J.CHIRAC, il a modifié à plusieurs reprises. Recentré au 1er janvier 2012 aux seules acquisitions dans le neuf, il permet de bénéficier d'un financement sans intérêt.

Il est réservé aux primo accédants qui acquièrent une résidence principale et qui ne dépassent pas un plafond de revenus (condition réintroduite lors de la Loi de finances 2012).

Le prêt patronal

Seuls les salariés du privé peuvent en bénéficier s'ils travaillent dans une entreprise de plus de 10 personnes. Son taux, de l'ordre de 1% est particulièrement attractif. Toutefois, les montants octroyés restent en général relativement faibles et les durées de remboursement sont en moyenne inférieur inférieures à celles du prêt principal.

De plus, sachez que le pret employeur n'est pas obtenu de manière systématique. L'acceptation de votre demande dépend à la fois du choix de l'entreprise (qui peut alouer les sommes disponibles aulocatif social) et des montants disponibles au moment ou l'emprunteur fait sa demande.

Le prêt aux fonctionnaires

Les salariés de la fonction publique n'ont pas droit au prêt 1% logement mais bénéficient du credit fonctionnaire. Son taux restant à l'heure actuelle nettement au dessus du marché (7% ramené à 4% les quatre premières années), il ne présente que très peu d'intérêt.

Pour certaines catégories spécifiques de fonctionnaires comme ceux qui se trouvent dans la gendarmerie ou dans l'armée, nous proposons un dossier complet sur le prêt immobilier spécifique aux militaires ou gendarmes. Nous dressons une liste complète des banques signataires d'accords avec les mutuelles de la gendarmerie ou de l'armée et abordons des aspects juridiques complexes comme celui du logement de fonction et de l'attribution du PTZ (problème de la clause de mobilité).

Les prêts immobiliers locaux

De nombreuses collectivités locales proposent des aides complémentaires à celles des pouvoirs publics, soit sous forme de prêt immobilier sans intérêt soit sous forme de subvention.

Nous avons répertorié plus d’une quinzaine de ces aides locales. A vous d’en faire le tour. Peut-être avez-vous la chance de résider dans une commune ou un département généreux.

Les aides pour la résidence principale

Les différentes aides mises en place par les pouvoirs publics ont connu une refonte générale au 1er janvier 2011.

Ainsi, depuis cette date, le nouveau prêt à taux zéro plus est ouvert à tous les primo accedants sans condition de revenus et se montre plus avantageux pour les logements "verts".
En contrepartie, d'anciens dispositifs, comme le pass foncier ou la réduction d'impôts sur les intérêts d'emprunt ont été supprimés.

Les garanties immobilières

Pas de crédit immobilier sans garantie. La banque veut palier à une éventuelle défaillance de l'emprunteur. Pour cela deux possibilité. Soit mettre en place une sûreté réelle soit opter pour une caution mutuelle.

Les sûretés réelles

Elles sont au nombre de deux. L'hypothèque est la plus coûteuse et la plus contraignante. De plus, elle a l'inconvénient de nécessiter une main levée si le bien est revendu avant le terme. L'inscription en privilège prêteur de deniers est moins chère que l'hypothèque du fait de l'exonération des frais d'inscription hypothécaire mais elle ne peut porter que sur un bien existant.

Les cautions mutuelles

Il s'agit d'un système propre à la France qui permet à l'emprunteur d'éviter d'avoir à recourir aux sûretés réelles. Si Crédit-Logement reste la plus connue, il en existe d'autres propres à chacune des banques comme la CAMCA (Crédit Agricole).

En outre, les fonctionnaires peuvent bénéficier d'une caution par leur mutuelle.

Négocier le taux d’un pret immobilier

Deux choix s’offrent à vous si vous souhaitez négocier le taux de votre crédit. Faire vous-même la concurrence. Vous y consacrerez un peu de temps, mais vous pouvez obtenir d’excellents résultats seuls, notamment si votre dossier est bon.

Sinon l’autre option consiste à confier la mission à un courtier en prêt immobilier dont le travail consistera à faire le tour des banques pour votre compte. Soyez vigilant avant de vous engager. La réglementation est très légère et beaucoup de courtiers n’ont pas les compétences nécessaires pour vous apporter le meilleur conseil.

Demandez d’emblée le montant de leurs honoraires. Sachez que certains sont entièrement gratuits alors que d’autres n’hésiteront pas à vous demander 1000 euros.

À savoir : les banques rémunèrent les courtiers. Les honoraires réclamés viennent donc s’ajouter à cette commission.

Les autres éléments à négocier

Beaucoup d’emprunteurs ont tendances à se focaliser sur le seul taux d’intérêt. Sachez que le coût global de votre crédit dépend également des autres éléments qui le composent.

  • L’assurance de prêt : c’est un élément essentiel et il est impératif de vérifier au préalable s’il n’est pas préférable d’opter pour une délégation extérieure.
  • Les frais de garanties : ils sont sensiblement les mêmes d’une banque à l’autre. Évitez toutefois l’hypothèque et sachez que la plupart des banques passent par des cautions mutuelles.
  • Les frais de dossier : ils sont très variables d’une banque à l’autre et même s’ils n’ont pas une grande incidence sur le coût final, sachez qu’il est tout à fait possible de les négocier.
  • Les pénalités de remboursement anticipé : lorsque vous remboursez un pret immobilier, la banque applique en général une pénalité de 3%. C’est également un aspect de votre dossier que vous pouvez négocier.

La législation

A l'inverse de certains pays Anglo-saxons, le législateur protège l'emprunteur. La Loi Scrivener de 1979 impose ainsi à l'organisme de prêt un formalisme particulièrement strict pour formuler son offre de prêt. Celle-ci suit donc un processus que les pouvoirs publics encadrent et surveillent. Vous pouvez lire également notre dossier sur les délais de réflexion et de validité des offres.

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