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Etablir son étude de financement en 5 étapes

Réussir son projet immobilier nécessite de trouver le bon financement. Avant d'entamer toute négociation sur les taux, il est impératif de réaliser plusieurs études afin d'adapter le financement à sa situation personnelle.

Préparer son projet immobilier

Avant toute chose, le plan de financement dépend du type de projet immobilier que vous comptez réaliser et plus précisément du montant de votre investissement et votre situation patrimoniale.
C'est pourquoi il est conseillé en premier lieu d’établir un budget prévisionnel même synthétique sous forme de plan, qui vous permettra de dégager vos capacités d’investissement.

Faire son plan de financement soi-meme

Pour que le plan de financement immobilier soit le plus pertinent possible, tenez compte de toutes vos charges futures, à savoir la taxe foncière, les éventuels frais de déplacement, d’assurance ou de chauffage dont les coûts évolueront nécessairement avec le changement de résidence.

Une fois défini le montant mensuel que vous pouvez allouer à l’acquisition de votre logement, il vous faudra déterminer le montant que vous pouvez emprunter.

Calculer son taux d’endettement et sa capacité d’emprunt

Dans cette deuxième étape, vous allez tout d’abord calculer votre taux d’endettement maximum et ensuite déterminer votre capacité d’emprunt. Ces résultats vous seront très utiles au moment d’établir l’étude de financement.

Taux d’endettement

Etude de financement immobilierPour savoir comment calculer le taux d’endettement, il suffit de se mettre à la place du service d’analyse de risques de la banque. Cette dernière cherche à s’entourer du maximum de précautions.

Aussi, elle ne retiendra que des revenus à caractère certain. Par exemple, les primes d’intéressement ou de participation ne seront pas comptabilisées. En revanche, un treizième mois par son caractère régulier sera considéré comme faisant partie intégrante de la rémunération mensuelle.

D’autre part, l’organisme prêteur rapprochera le taux d’endettement au montant restant en compte une fois réglé l’emprunt immobilier, ce qu’on appelle le « reste à vivre ». Ce solde devra être suffisant pour faire face à toutes les autres charges.

En clair, on peut se heurter à un refus de prêt bancaire, même avec un taux d’endettement inférieur à 33%, notamment si le « reste à vivre » est jugé insuffisant.

Capacité d’emprunt

Une fois vérifié le ratio d’endettement, l’étape suivante consiste à déterminer le montant que vous allez pouvoir emprunter. Pour cela, nous vous invitons à utiliser notre logiciel de simulation de capacité d’emprunt.

Cette calculette financière vous aidera à déterminer le montant que vous pouvez emprunter en fonction de la durée choisie et du taux d’intérêt. A ce stade, il est possible que vous ne connaissiez pas encore le taux définitif que vous allez négocier. Indiquez un taux moyen proche du marché pour commencer vos premières simulations.

Tenir compte des différentes aides à l’accession

Sachez qu’un plan de financement immobilier peut faire appel à différents types d’emprunt. Il est donc nécessaire de vérifier en premier lieu si vous pouvez bénéficier de prêts aidés. Il s’agit de crédits bonifiés par les pouvoirs publics, en général plus avantageux que le prêt bancaire, dont voici les principaux.

Le prêt à taux zéro

Les differents prets pour financer un bien immobilierLa dernière Loi de Finances s’est attaquée à un certain nombre de niches fiscales. C’est ainsi que les conditions du prêt à taux zéro 2012 ont ainsi été entièrement modifiées. Le PTZ est désormais limité à l’acquisition dans le neuf et son montant dépend du niveau des revenus de l’emprunteur.

Les aides locales

Certaines collectivités locales complètent parfois les dispositifs d’aide mis en place par les pouvoirs publics par différentes aides à l’accession sous forme de prêt bonifié ou de subvention.

Renseignez-vous sur le site de votre mairie, département et région pour connaître les aides locales éventuelles et leurs conditions d’obtention. Voici quelques exemples de prêts locaux en vigueur.

Le prêt employeur

Le prêt employeur proposé par les CIL (Comités Interprofessionnels du Logement) peut s’avérer une aide précieuse. D’un taux particulièrement attractif (le plus souvent autour de 1,5%), il s’adresse uniquement aux salariés non fonctionnaires travaillant dans des entreprises de plus de 10 personnes.

Pour connaître vos droits en la matière, vous devez vous adresser à votre employeur. Sachez toutefois que ce n’est pas un droit absolu et que le montant alloué dépend avant tout des possibilités de l’entreprise au moment où vous effectuez la demande.

Le prêt PAS

Le prêt à l’accession sociale (PAS) ne présente pas d’intérêt particulier, mais peut apporter un plus à votre plan de financement immobilier, car il permet de bénéficier en fonction du niveau de vos revenus, de l’APL (Aide Personnalisée au Logement).

H2    Établir plusieurs simulations d’emprunt

Simuler plusieurs plans de financement

Une fois que vous êtes en possession de tous les éléments chiffrés, vous pouvez établir (où faire établir par un professionnel) votre plan. Nous vous conseillons d’établir plusieurs études sur différentes durées d’emprunt

  • Avec différents plans, l’un utilisant le lissage de prêt et l’autre l’excluant (en cas de prêts bonifiés sur courtes durées comme le PTZ)
  • Avec différents taux : un taux fixe, un prêt variable capé et éventuellement un mixage des deux.

Faire jouer la concurrence

Si vous décidez de passer par un courtier, nous vous conseillons d’en consulter plusieurs. Inutile toutefois de trop faire jouer la concurrence, car les cabinets de courtage travaillent en général avec les mêmes partenaires et disposent tous des mêmes grilles de taux.

Par contre, en prenant deux courtiers, vous pourrez vous prémunir d’un éventuel manque d’efficacité de l’un d’eux. (En clair, si vous tombez sur un courtier incompétent, ce qui arrive). D’autre part, un deuxième courtier aura peut-être une vision différente de votre dossier que le premier et vous proposera des solutions différentes.

En résumé

  1. Préparez votre projet en pesant le pour et le contre et établissez un prévisionnel, même simplifié avant de vous jeter dans l’aventure.
  2. Calculez rapidement votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. Inutile de perdre du temps si dès le départ votre projet semble voué à l’échec.
  3. Faites un rapide tour des aides à l’accession et pensez aux aides locales qui sont plus nombreuses qu’on ne croit.
  4. N’établissez pas qu’un seul plan de financement immobilier. Réalisez plusieurs études avant de décider
  5. Faites jouer la concurrence même entre courtiers, ne serait-ce que pour bénéficier de plusieurs conseils différents.
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Taux fixes immobiliers 23/10/17

7 ans 1.95%
10 ans 2.35%
15 ans 2.60%
20 ans 2.90%
25 ans 3.15%
30 ans 3.65%