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comment racheter un credit immobilier

La baisse continue des taux d’intérêt de ces dernières années a amené bon nombre d’emprunteurs à renégocier leur prêt. Notre dossier vous explique en 8 leçons comment racheter un credit immobilier à des conditions plus favorables.

Simuler la rentabilité du rachat

Avant de se demander comment faire pour racheter son credit immobilier, il est nécessaire d’établir une comparaison précise entre la situation financière existante, c'est-à-dire si vous laissiez votre crédit en l’état avec les résultats obtenus en cas de renégociation.

Attention à l’ancienneté du prêt

Tout d’abord, il faut savoir que lors des premières années d’un emprunt, la part d’intérêts qui entre dans la composition d’une mensualité est plus importante que le capital amortissable (dette réellement remboursée à la banque).

En renégociant votre prêt, vous allez donc recommencer à payer plus d’intérêts que de capital. C'est pourquoi la plupart des études s’avèrent négatives pour les prêts anciens.

  • Simulez votre mensualité ici

Exemple chiffré

Elements du prêt d'origine

Montant initial200 000 €
Taux d’intérêt hors assurance5%
Durée initiale300 mois
Mensualité hors assurance 
1169,18 €
Résultats

Situation présenteSituation futureEcart entre chaque poste
Cout du crédit
210 452 €192 214 €- 18 238 €
Indemnités de remboursement
0 €
4 435 €+  4 435 €
Frais de garantie0 €1 683 €+  1 683 €
Frais de dossier0 €
800 € 
+     800 €
TOTAL210 452 €199 132 €
- 11 320 €

Renégocier l’assurance de prêt

Renegocier les conditions de l'assuranceParmi les huit étapes que nous dressons pour savoir comment faire pour racheter son credit immobilier, le calcul de l’assurance de prêt est un des aspects les plus importants.
Proposez à la banque une délégation. En effet, depuis la Loi Lagarde, celle-ci ne peut contraindre ses clients à souscrire son contrat groupe.

C’est donc la bonne occasion de faire jouer à nouveau la concurrence, car le contrat d’assurance en cours peut être résilié du fait que le prêt sur lequel il repose va être remboursé lors de la renégociation.

Mais c’est aussi l’occasion de revoir les différentes garanties. Si vous êtes dans une situation précaire, pensez que l’option chômage des contrats d’assurance de prêt peut s’avérer utile, même si leurs garanties sont plafonnées.

Pensez également à lire attentivement le nouveau contrat que vous allez souscrire. Vérifiez que vous avez bien souscrit à l’invalidité partielle (I.P.P) qui vous couvre à partir de 33% d’invalidité et surtout, lisez plus particulièrement le chapitre consacré aux exclusions qui figure dans les conditions générales.

Enfin,  c’est peut-être le moment de faire un bilan prévoyance. La situation dans laquelle vous étiez il y a plusieurs années a certainement évolué.

Choisir la garantie

Si vous vous demandez encore comment faire pour réussir le rachat de votre credit immobilier il est temps de préciser que seule une négociation point par point amène à un résultat satisfaisant. Après avoir négocié le taux d’intérêt et réglé le problème de l’assurance, vous devrez vous préoccuper de la garantie dont fera l’objet le nouvel emprunt.

Attention : si le logement a été grevé d’une hypothèque, vous devrez procéder à une mainlevée. Comptez quand même 1200 € pour un prêt initial de 200 000 €.

Pour la nouvelle garantie, nous vous conseillons d’éviter les suretés réelles, c'est-à-dire l’hypothèque ou le privilège prêteur de deniers. Préférez une caution mutuelle type crédit- logement, car vous bénéficierez d’un système plus souple, moins cher et qui en plus vous restitue les deux tiers de la cotisation au terme du prêt.

À savoir : si le montant de la renégociation n’est pas très élevé, pensez à proposer à mettre en garantie un placement en cours, par exemple un contrat d’assurance vie multisupport ou investi sur un fonds euros.

Les frais de dossier

Negocier les frais de dossierIl faut avouer que les frais de dossier n’ont pas un impact très important sur le coût du crédit, mais ils constituent néanmoins une dépense et c’est un poste qui mérite d’être négocié. Comptez 1% du capital emprunté avec un plafonnement de la dépense en fonction du montant du prêt.

Sachez par ailleurs que la banque justifie l’existence de frais de dossier par les dépenses qu’elle engage pour monter le dossier, mais aussi pour analyser chacun des éléments qui le compose et effectue certains contrôles (fichage FICP, etc.), ce qui est parfaitement justifié.

Toutefois, suivant le montant du credit immobilier que vous souhaitez faire racheter, vous pouvez rétorquer que l’analyse des éléments de votre dossier ne coûtera pas plus cher que pour un prêt moitié moindre. En clair, le montant du prêt n’influe pas sur le niveau des dépenses engagées par la banque pour étudier le dossier.

A notre sens, il ne faut pas payer :

  • Plus de 500 € pour un prêt dont le montant est inférieur à 100 000 €
  • Plus de 800 € pour un prêt dont le montant est supérieur à 100 000 €

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Les Indemnités de remboursement anticipé

Indemnités de rachatC’est un autre point important du rachat de prêt. Il s’agit tout d’abord de vérifier que dans l’offre de l’emprunt que vous souhaitez racheter, cette pénalité est prévue. Mais ne vous faites pas d’illusion si vous n’avez pas négocié ce point lors de la souscription, il y a de fortes chances que la pénalité y figure.

Le montant s’élève en général à 3% du capital restant dû (maximum autorisé par la loi).
Si vous faites racheter votre credit immobilier au sein de la même banque, vous aurez des chances qu’elle vous en fasse cadeau. Si vous partez à la concurrence, c’est peine perdue.

Pensez toutefois à négocier l’absence de pénalités si vous vous adressez à la concurrence. Vous pouvez facilement trouver un compromis si elle se montre réticente et lui proposer par exemple de vous les enlever après 5 ans ou en cas de revente du bien, etc.

Recourir à un courtier en rachat de crédit

Le courtier en crédit a son utilité, mais vous risquez d’avoir des honoraires à verser donc des frais supplémentaires. Sachez que ces honoraires sont négociables. Il ne faut pas hésiter non plus à mettre plusieurs courtiers en concurrence.

D’autre part, la loi MURCEF interdit à toute intermédiaire en opération bancaire (dont dépend le courtier) à percevoir une rémunération tant que le prêt n’a pas été accordé.

Cas de la restructuration


Si vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation que vous souhaitez renégocier en même temps que vous faites racheter votre crédit immobilier, votre opération entre dans le cadre de la restructuration de crédits. Il s’agira alors d’une opération plus complexe

Les banques traditionnelles n’aiment pas trop ce type d’opérations. Vous aurez donc beaucoup de chances de voir votre demande de prêt refusée par les banques de réseau.

Les seules qui risquent d’accepter votre dossier sont les Établissements spécialisés qui malheureusement proposent en général une solution avec un taux variable, ce que nous vous invitons à refuser catégoriquement.

Méfiez-vous également des frais de courtage pratiqués dans ce domaine. Ils sont souvent plus élevés que dans le courtage en crédit immobilier. Sachez enfin qu’il existe des pratiques condamnables, certains courtiers avides de commissions étant parfois prêts à tout pour réaliser une affaire.

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Baromètre des taux

Taux fixes immobiliers 23/10/17

7 ans 1.95%
10 ans 2.35%
15 ans 2.60%
20 ans 2.90%
25 ans 3.15%
30 ans 3.65%