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Financer une opération immobilière locative

Vous devez réaliser un investissement locatif et vous vous apprêtez à comparer les offres de prêt immobilier proposées par les banques ? Sachez que le choix du financement de votre bien devra tenir compte de l’aspect fiscal de l’opération.

Les différentes formes de prêt pour investir dans le locatif

Prêt in fine ou amortissable ?

le crédit in fine

Si le pret in fine n’est pas adapté à l’achat de la résidence principale, il offre en revanche différents avantages dans le cadre de l’investissement locatif.

Le premier avantage réside dans le fait que la part d’intérêts à déduire sur les revenus locatifs est nettement plus importante que pour un emprunt classique, comme on peut le voir dans notre exemple. C'est somme toute logique puisqu'on ne rembourse pas le capital emprunté.

Credit in fine sur une residence principale

Pour faire simple, nous partirons dans notre exemple sur la base d'un crédit immobilier de 200 000 euros à un taux de 3,6% hors assurance sur une durée d'emprunt de 15 ans, d'un taux de 4% pour 20 ans et de 4,20% pour un prêt sur 25 ans.

Le deuxième avantage d’une telle formule pour l’investisseur est peut réduire sa mensualité de prêt puisque ce dernier n’amortit pas le capital. En revanche,  elle nécessite que vous disposiez d’un capital à investir. D’autre part, le coût final du crédit sera plus élevé qu’avec un financement classique.

15 ans 20 ans 25 ans
Classique In fine Classique In fine Classique In fine
Total intérêts déduits 59 000 €
108 000 € 
90 870 €
160 000 € 
123 365 € 
210 000 €

Le crédit amortissable

La plupart des investisseurs optent pour un crédit amortissable.

Dans ce cas, il est nécessaire de faire une projection chiffrée de son projet, car la part des intérêts diminuera au fur et à mesure des remboursements. Par conséquent, la déduction fiscale sera moins intéressante les dernières années.

Choisir entre un taux fixe et un taux variable

Les banques proposent souvent un pret variable pour financer un investissement locatif.
Si vous optez pour ce type de financement, il est préférable de choisir un taux révisable « sécurisé ».

Vous pourrez par exemple vous décider pour un taux capé qui met un plafond à la hausse ou bien choisir un emprunt variable à échéance fixe. Dans ce dernier cas, la hausse éventuelle du taux impactera en priorité la durée et non la mensualité.

Pret dans le cadre d’une opération de défiscalisation

Si vous réalisez un investissement locatif dans le cadre d’une opération de défiscalisation comme la loi Borloo ou la loi Scellier, vous devrez au préalable réaliser une étude fiscale complète.

Soyez vigilant et cherchez à obtenir provenant d’une autre source de celle qui vous propose l’opération. Certains gestionnaires de patrimoine peu scrupuleux n’hésitent pas à proposer des études sommaires, sans tenir compte de l’inflation par exemple pour obtenir un résultat favorable pour l’investisseur.

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