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Le prêt in fine est-il adapté au logement principal ?

Rarement utilisé dans le cas d’une résidence principale, le credit in fine a un fonctionnement simple. Alors que dans le cadre d’un prêt amortissable, l’emprunteur rembourse une part du capital à chaque mensualité, ce type de financement permet de différer le remboursement du prêt jusqu’au terme.

Differer l'amortissement du pret immobilier

Comment calcule t-on un credit in fine ?

En parcourant le tableau de remboursement d’un prêt amortissable à échéance constante, on s’aperçoit que la mensualité est identique pendant toute la durée.

Celle-ci comporte une part de capital amorti, c'est-à-dire qui a été remboursé à la banque, et une part d’intérêts.

Dans le cas d’un credit in fine, la colonne de la mensualité correspond aux intérêts de l’emprunt.

Comparaison d’un prêt amortissable et d’un crédit in fine

Vous allez vérifier par vous même que le credit in fine est plus adapté à investissement locatif qu’à la résidence principale et que l’avantage est avant tout d’ordre fiscal.

C’est pourquoi ce dernier est généralement proposé dans le cadre d’opérations de défiscalisation loi Borloo ou Scellier.

Pour faciliter votre compréhension, nous avons pris volontairement le même taux dans les deux cas, mais sachez que le taux d’un prêt in fine est généralement plus élevé.
  • Emprunt : 150 000 euros
  • Durée : 20 ans
  • Taux : 4%
  • Assurance : 0,30% sur capital emprunté

Mensualité

hors assurance

Assurance Total échéance

Coût du

crédit

Coût de

l'assurance

Coût total

Prêt amortissable 908,97
37,50 946,47
68 153
9000 77153
Prêt in fine 500,00
37,50
537,50 120 000 9000
129000
Comme on le peut le remarquer, le coût du crédit est nettement plus élevé pour un même montant dans le cas d’un credit in fine. En contrepartie, la mensualité de la résidence principale sera plus faible.

Toutefois, ce calcul est incomplet et doit être rapproché du résultat provenant de l’opération de placement qui garantit l’emprunt.

Exemple comparatif avec une opération de placement

Comparaison entre in fine et amortissablePour garantir le prêt, vous devez mettre en garantie un capital suffisant pour que ce dernier atteigne à l’échéance le montant du prêt, c'est-à-dire 150 000 euros dans notre exemple.
Partons sur une hypothèse de rendement de l’ordre de 4% sur un fonds en euros, ce qui correspond à taux moyen, atteint par bon nombre de compagnies.

En investissant ainsi 70 000 euros sur un contrat d’assurance vie sur une durée de 20 ans et sur la base d’une hypothèse de rendement de l’ordre de 4%, vous disposerez d’un capital à terme de 153 000 euros, qui est suffisant pour rembourser la banque.

Comme on peut le voir, dans le cas d’une résidence principale, la question d’un credit in fine ne se pose que si l’on dispose d’un capital. Ainsi, pour affiner notre analyse, nous allons comparer les deux situations suivantes.

  1. Acquisition avec un apport personnel de 70 000 euros donc emprunt définitif de 80 000 euros
  2. Emprunt de 150 000 euros in fine avec placement de la somme de 70 000 euros sur un contrat de placement.
Mensualité Assurance

Total

Echéance

Coût du

crédit

Coût de

l'assurance

Coût

total

Prêt amortissable 424,19 17,50 441,69 
31 804 4200 36004
Prêt in fine 500,00 37,50 537,50
120 000 9000 1290
Analyse des résultats
  1. Résultat avec un emprunt amortissable

(70 000 euros d’apport) + (441,69*240) = 176 005 €

2.  Résultat avec un emprunt in fine

(537,50*240) + (70 000 euros du contrat de placement) = 199 000 €

Le deuxième choix coûterait donc 22 994 € de plus qu’un emprunt classique.
Cet écart pourra en partie être compensé par d’éventuels bons résultats du contrat de placement, ce qui est néanmoins peu probable dans la mesure la banque refusera tout investissement sur des supports à risques.

Vous pouvez raisonnablement proposer une allocation du type 80% sur un support en euros et 20% sur un fond profilé, type équilibre dont une partie seulement ira sur le marché des actions.

Le nantissement du contrat

La mise en garantie du contrat entrainera comme conséquence pour le souscripteur, l’interdiction formelle d’effectuer tout retrait, même partiel. De toute manière, en utilisant le capital comme apport personnel, la somme ne serait plus disponible.

À savoir : la banque vous proposera sans doute ses propres contrats. Sachez que la double vente est interdite en France. Exigez de pouvoir comparer les placements de différents établissements.

En aucun cas, dans le cas d’un credit in fine, la banque ne peut refuser le prêt de votre résidence principale au prétexte que le placement mis en nantissement est souscrit auprès d’un autre organisme.

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