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Financer un projet immobilier sans disposer de capital

Sommaire Les locataires qui souhaitent devenir propriétaire de leur résidence principale ne disposent pas toujours d’un capital personnel pour acheter un logement. Que se passe t-il lorsqu’ils adressent à une banque pour obtenir un pret immobilier sans apport ?

L’analyse globale du service études de la banque permet seule de déterminer si oui ou non vous pouvez obtenir un pret immobilier sans disposer d’un apport personnel.

Définir l’apport personnel

Si l’on s’en tient à une simple définition, il s’agit du capital dont dispose l’emprunteur pour réaliser son projet immobilier. En matière de financement, il en va différemment. En effet, quelques banques comptabilisent certaines aides à l’accession comme le prêt à taux zéro plus ou le prêt employeur dans le calcul de l’apport personnel.

Financer un projet sans disposer de capital

Certaines d’entre-elles en revanche ne comptabilisent que le capital dont dispose réellement l’emprunteur. Dans ce cas, il faudra vérifier si le calcul s’effectue hors frais de notaire ou se base sur le coût total du projet, frais annexes inclus, ces deux notions ne donnant pas les mêmes résultats.

Exemple d’appréciation de l’apport

Prix d'acquisition

Frais de notaire Capital de l'emprunteur

% d'apport sur prix d'acquisition

% d'apport sur coût total d'opération

250 000 €
17 500 €  
10 000 €
4%
3,7

Les éléments de l’analyse globale

Ayez à l’esprit que le service des engagements d’une banque passe au crible tous les éléments de votre demande. Sans pour autant vous attribuer une note globale, chacun d’eux comptera dans la décision.

Qu’un seul point vous soit défavorable ne vous empêchera pas d’acheter votre logement.
Si toutefois plusieurs éléments jouent en votre défaveur, il y a fort à parier que vous vous heurterez à un refus et vous devrez reporter à plus tard votre projet immobilier.

La tenue des comptes

Trouver un financement sans apporter de capitalDe la bonne tenue de vos comptes bancaires dépendra en partie la décision finale. Si vos relevés sont satisfaisants, c'est-à-dire si vous êtes régulièrement créditeur, la banque sera rassurée sur votre capacité à tenir un budget.

Une bonne gestion de vos comptes est donc un plus indéniable pour votre demande de pret immobilier, notamment pour ceux qui ne disposent d’aucun apport personnel.

Rejets de prélèvements

Si vous avez subi des rejets de prélèvements, deux cas de figure se présentent à vous. Soit l’analyse détermine qu’il s’agit d’un incident isolé soit ces incidents se sont répétés et vous êtes à peu près certain de vous heurter à un refus de prêt. Vous devrez donc remettre à plus tard votre projet immobilier

Le taux d’endettement

Le taux normalement admis pour un taux d’endettement est de l’ordre de 33% mais il existe une certaine tolérance et cette règle n’est pas aussi stricte. En effet, les organismes de prêts acceptent d’aller jusqu’à 34 voir 35%.

N’hésitez pas à utiliser notre outil de simulation pour calculer le taux d’endettement dans votre situation.

Le reste à vivre

Analyse de crédit et reste à vivreL’étude du reste à vivre est directement liée à celle du taux d’endettement. La banque rapproche ces deux indicateurs pour calculer votre capacité à emprunter.  C’est d’autant plus important que votre demande de prêt immobilier s’effectue sans apport personnel.

Par exemple, pour une mensualité donnée de 600 €, la banque n’apportera pas la même réponse à un couple d’emprunteur avec 4 enfants à charge dont le reste à vivre est d’à peine 1200 € qu’à un emprunteur unique sans aucun enfant à charge, dont le reste à vivre est supérieur à 3000 €.

Ce sont des cas sans doute extrêmes mais qui montrent que l’analyse bancaire en matière de crédit est toujours plus fine qu’on ne le croit.

La stabilité de l'emploi

Vous devez fournir les trois derniers mois de salaire pour permettre à la banque de vérifier vos revenus professionnels. Mais au-delà des ressources elles-mêmes, c’est la stabilité et la sécurité de l’emploi qui l’intéresse. Il est préférable d’avoir un CDI pour obtenir le financement.

Dans le cas d’un couple d’acquéreurs, il faudra qu’un des co-emprunteurs ait un contrat à durée indéterminée.

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