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Fonctionnement du crédit relais immobilier

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous souhaitez changer de logement, vous allez être confronté à une problématique de taille. Faut-il vendre d’abord et acheter ensuite ou l’inverse ? Si vous devez opter pour la première formule, il est indispensable que vous compreniez le fonctionnement du pret relais.

Une avance sur la vente future

Pour comprendre le fonctionnement d’un pret relais, le plus simple de l’assimiler à une simple avance accordée par la banque sur la future vente de votre logement. Charge à vous de lui rembourser cette aide financière dès lors que vous effectivement vendu le bien.

A noter : ces crédits sont pris en compte dans le calcul de l’apport personnel.

Calcul

Il existe différentes manières d’effectuer le calcul de cette avance de trésorerie. Mais tout d’abord, sachez que vous n’obtiendrez jamais un crédit à hauteur du montant de la vente. La prudence est de mise chez les banquiers, surtout en cette période de crise financière.

Première méthode de calcul

La banque applique un pourcentage, souvent de l’ordre de 70%, sur la valeur du logement mis à la vente déduction faite du capital restant dû si vous avez un prêt en cours.

Deuxième méthode de calcul

La banque déduit d’abord le capital restant dû et, sur le solde, applique le pourcentage de 70%. Si ces deux méthodes semblent identiques, elles ne donnent en fait pas du tout le même résultat. L’exemple qui suit montre le fonctionnement du prêt relais et quels résultats on obtient, suivant la méthode utilisée par la banque.

Exemples chiffrés

Mr DUPOND possède un logement sur lequel il reste un crédit immobilier en cours et un capital restant dû d’un montant de 120 000 €. Le bien est estimé à 250 000 €. Mr DUPOND demande à  la banque un prêt relais.

  • 1ère méthode : 250 000 X 70% = 175 000 – 120 000 = 55 000 €
  • 2ème méthode : 250 000 – 120 000 = 130 000 * 70% = 91 000 €

Comme on peut le voir sur cet exemple, il n’y a pas qu’une manière de calculer cette avance et suivant le calcul effectué par la banque, le résultat peut-être sensiblement différent.

Remboursement du prêt relais

Une fois que vous avez déterminé avec la banque le montant de l’enveloppe qui vous sera allouée, reste le problème du remboursement. Et là encore, la situation peut-être compliquée. En effet, vous allez devoir rembourser jusqu’à trois prêts distincts sans compter les prêts aidés comme le PTZ plus.
Tout d’abord l’emprunt en cours sur l’ancien logement.

Ensuite, le prêt relais pour lequel vous ne paierez que les intérêts.

Enfin, le nouvel emprunt amortissable sur votre première acquisition

La solution du crédit achat revente

La formule du crédit achat-revente peut faciliter votre plan de financement et faire baisser vos mensualités de départ. Pour cela, elle va regrouper les trois prêts. Certaines banques proposent même de financer les frais de notaire, voire même les frais de déménagement.

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Taux fixes immobiliers 28/11/14

7 ans 1.95%
10 ans 2.35%
15 ans 2.60%
20 ans 2.90%
25 ans 3.15%
30 ans 3.65%