Comment adosser un actif à un prêt ?
Le mécanisme du prêt in fine
Adosser un placement à un prêt immobilier est une pratique utilisée couramment dans l’investissement locatif. L’opération permet d’optimiser l’aspect fiscal en "gonflant" la part d’intérêt annuelle à déduire, tout en proposant une mensualité plus faible.
En contrepartie, l’investisseur devra mettre en nantissement un placement dont le montant initial plus les intérêts capitalisés pendant la période permettront de rembourser le capital emprunté. On parle alors de l’adossement d’un actif à un prêt.
On l’aura compris, toute la difficulté réside dans le difficile équilibre entre le rendement du placement et du taux d’intérêt du crédit.
Pour vérifier les résultats financiers d’une telle opération, il est nécessaire de faire établir une étude fiscale détaillée en prenant soin de bâtir plusieurs scénarios. Schématiquement, on retrouvera les éléments comptables suivants :
- Au crédit : les loyers bruts et les intérêts du placement.
- Au débit : les charges immobilières liées au propriétaire, la taxe foncière, les frais liés au crédit adossé (intérêts et assurance).
Suivant la situation fiscale il en résultera soit un déficit foncier qui s’imputera sur la déclaration d’impôt soit un bénéfice qui s’ajoutera à vos revenus.
L’adossement d’un placement à un crédit permet en outre d’économiser les frais de frais de garantie (hypothèque ou caution mutuelle).
Choix de l’actif apporté en nantissement
La crise qui a frappé les marchés financiers incite aujourd’hui à une grande prudence dans le choix des actifs apportés en garanti. Il y a fort à parier que la banque n’acceptera que des placements garantis comme le support euros d’un contrat d’assurance vie.
Exemple chiffré
Nous allons prendre un exemple pour calculer le montant du placement nécessaire pour couvrir l’emprunt immobilier. Nous nous bornons ici à analyser l’évolution du placement et du crédit sur la période.
- Emprunt : 150 000 €
- Durée : 15 ans
- Taux hors assurance : 2,90%
- Assurance sur capital restant dû : 0,18%
(1) : hypothèse de rendement du placement : 2,75%
- Mensualités : 1028,60 € + 22,50 € d’assurance
- Coût du prêt assurance incluse : 39 211 €
Pour atteindre la somme de 150 000 € au bout de 15 ans avec un rendement de 2,75%, il faut placer très exactement 100 000 €.
(1) : on part du principe que la banque exige que l’emprunteur soit couvert uniquement sur les garanties décès et invalidité comme c’est souvent dans les opérations d’investissement locatif.
A savoir : il est possible de reconstituer le capital emprunté à partir d’une opération d’épargne sur laquelle l’emprunteur versera tous les mois la somme nécessaire pour atteindre au terme des 15 ans la somme de 150 000 €.
- Pour calculer le coût d'un crédit : simulateur
Les cas particuliers
Le crédit-bail adossé
L’opération de crédit bail adossé est un mécanisme particulier utilisé par certaines entreprises. Elle consiste à revendre à une société de leasing du matériel (en général fabriqué par l’entreprise) qui le remets à disposition de l’entreprise au moyen d’un contrat de location. Cette dernière sous-loue le matériel couvrant ainsi les charges locatives liées à l’opération. Le produit de vente à la société leasing permet ainsi à l’entreprise de réinvestir.
L'adossement à l'épargne salariale
avec le prêt Myself et l’épargne salarialeA noter une initiative originale de Financo, filiale du Crédit Mutuel qui propose à avec le prêt Myself un adossement à un contrat d’épargne salariale pouvant aller jusqu’à 100% du capital bloqué, permettant ainsi une utilisation des fonds par anticipation. Pendant la durée du crédit, le client ne règle que les intérêts, ce qui allège la mensualité.
Montage immobilier en démembrement de propriété
Certaines opérations plus complexes proposent de démembrer le bien immobilier pour optimiser l’aspect fiscal. L’investisseur acquière l’immeuble en nue-propriété, échappant ainsi à l’ISF. L’opération s’effectue le plus souvent en adossant au prêt une opération de placement. Au terme prévu, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et devient ainsi détenteur d’un bien en pleine propriété.
Baisse de l’actif : jurisprudence de la cour de cassation
En 2007, la cours d’appel de Nîmes avait débouté les clients qui avaient assigné leur banque en justice pour avoir manqué à ses devoirs de conseil. Ces derniers reprochaient à leur banquier ne pas les avoir prévenu des risques liés au contrat d’assurance vie qui leur avait été proposé en adossement au prêt immobilier.
Les clients avaient choisi un profil de placement à capital variable dont la grande majorité des fonds était investi en bourse. Les marchés s’étant effondrés, le capital à terme s’est avéré insuffisant pour rembourser l’emprunt.
La cour de cassation a estimé que le montage proposé comportait effectivement une part de risque, mais elle a aussi considéré que la nature de ce risque était suffisamment détaillée dans les documents contractuels et que les clients ayant 4 profils de gestion à leur disposition, ils avaient eu le choix d’opter pour une formule plus prudente.
La cours a rappelé qu’en l’occurrence, le banquier avait satisfait à son devoir de conseil en portant à la connaissance des clients la nature des risques inhérents au placement et ainsi rejette le pourvoi des plaignants.
Ce jugement de la cours de cassation doit inciter les investisseurs à faire preuve d’une grande prudence au moment de souscrire un crédit adossé.
Notre conseil
Il est indispensable de sécuriser l’opération de placement. Le rendement de l’opération doit être garanti. Si vous optez pour un contrat d’assurance vie, privilégiez le support Euros.