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7 raisons de se voir refuser son crédit immobilier et comment y remédier

Depuis le début de la crise financière, les banques de réseaux ont nettement durci leur politique en matière d’attribution de crédit. Le nombre de refus de prêt immobilier n’a cessé de grimper ces dernières années et les services d’analyse de risque, chargés de passer au crible chaque élément, se montrent de plus en plus exigeants dans l’étude des dossiers.

Les différents cas de refus

Si vous vous trouvez dans une telle situation, prenez un peu de recul pour analyser objectivement ce qui a motivé la décision de la banque. La raison évoquée par les conseillers de clientèle n’étant pas toujours celle qui a été prise par l’analyste de risque.

D’autre part, nous vous conseillons de ne pas chercher à comparer votre situation personnelle à d’autres qui pourraient vous paraître similaires. Il est en effet impossible de rapprocher deux décisions souvent données par deux organismes bancaires différents sur deux dossiers distincts.

Enfin, parcourir les forums se révèle une démarche utile, mais ne prenez pas les commentaires pour argent comptant. Les avis ne sont pas toujours objectifs et ne reflètent pas nécessairement la situation réelle.

Le manque d’apport

Refus de pret immobilier car manque d'apportIl y a encore quelques années, les banques acceptaient de financer en totalité un investissement immobilier, c’est à dire prix d’acquisition et frais annexes.

Aujourd’hui, la plupart des organismes prêteurs et notamment les banques traditionnelles, exigent que l’emprunteur dispose d’un capital qui lui permette au minimum de régler les frais notariés et de garantie.

Pour satisfaire à cette exigence, deux possibilités :

  1. Disposer d’un capital disponible ou bénéficier d’une aide familiale, qui sera directement injecté dans le projet.
  2. Bénéficier d’une aide à l’accession sous forme d’un prêt bonifié octroyé par un organisme 1% logement, provenant d’une opération d’épargne logement ou un PTZ Plus.L’absence d’apport personnel est aujourd’hui un des premiers motifs de refus de prêt immobilier.

Capacité de remboursement insuffisante

La capacité de remboursement de l’emprunteur est sans doute le critère le plus important de l’analyse bancaire. Sachez en outre que le fait de respecter le ratio d’endettement ne garanti pas que le dossier sera accepté. Il est tout à fait possible de se voir signifier un refus de prêt immobilier si le "reste à vivre" est jugé insuffisant par la banque.

Ce dernier critère permet de mesurer la capacité de l’emprunteur à payer toutes les charges qui incombent au ménage, une fois réglées toutes les mensualités d’emprunt.

Problème de tenue des comptes bancaires

Dossier non accepte pour mauvaise tenue des comptesLes relevés bancaires des trois derniers mois sont des documents constitutifs du dossier de prêt. Ils permettent à la banque de vérifier si les mensualités de crédits prélevées correspondent aux emprunts déclarés. Mais ils permettent aussi de voir comment vous gérez vos comptes.

Autant dire que le moindre rejet de prélèvement ou de chèque impayé risque d’être rédhibitoire. Les incidents de paiement ne sont pas d’ailleurs les seuls éléments qui peuvent mener à un refus de prêt immobilier.

Le banquier risque d’interpréter les soldes débiteurs comme relevant d’une incapacité du ménage à tenir un budget.

Propension à souscrire des prêts à la consommation

Le banquier est un commerçant et son objectif est d’équiper ses clients. Si le crédit à la consommation tient une place de choix parmi les offres que ce dernier est amené à proposer régulièrement, le fait de présenter un dossier ou vous avez cumulé de nombreux emprunts à la consommation risque de poser problème et outre l’impact sur l’endettement, cette situation peut démontrer une certaine propension à consommer et une grande fragilité dans l’équilibre financier du ménage.

De plus, si vous avez été contraint de regrouper différents crédits à court terme en un seul sur moyen terme  afin de vous désendetter, ce qu’on appelle couramment une opération de restructuration, vous risquez fort de ne pas avoir de solution de financement avant quelques temps.

Refus de la société de caution

Quand le choix de la garantie bancaire se porte sur la caution mutuelle, le service des engagements transmets le dossier à la société de caution qui va à son tour étudier la demande. Les éléments d’appréciation sont sensiblement les mêmes que ceux qui motivent la décision de l’organisme prêteur, ce qui ne signifie pas nécessairement que la réponse sera la même. Ainsi, il est tout à fait possible que la caution refuse de vous garantir alors que la banque avait donné son accord.

Fichage FICP

Refus pour fichage FICPLes banques interrogent systématiquement le FICP (fichier national des incidents de remboursements des crédits aux particuliers) tenu par la Banque de France et ce, depuis la réforme Lagarde du 1er juillet 2010 pour tout type d’emprunts à la consommation.

Dans le cadre d’un financement immobilier, la demande, quoi que facultative, relève désormais d’une démarche systématique de la part de la banque.

Il est à noter que, contrairement aux cas d’interdit bancaire, rien n’empêche l’organisme prêteur d’accepter votre demande. Toutefois,  une inscription au FICP revient dans la plupart des cas à voir sa demande de prêt immobilier être refusée.

Situation professionnelle instable

C’est un des aspects sur lequel les banques ont le plus durci leur position. La conjoncture économique s’est tellement dégradée que le risque lié à la précarité professionnelle a explosé. Ainsi, il y a peu de chance que votre demande trouve un écho favorable si vous êtes en contrat à durée déterminée ou si vous êtes intérimaire, sauf si vous pratiquez l’intérim depuis de nombreuses années et que vous êtes en mesure de prouver que vous avez toujours travaillé.

Cas de l’investissement locatif

Investir dans un bien immobilier locatif relève d’une approche différente de celle qui conduit à faire l’acquisition d’une résidence principale. D’un point de vue fiscal, l’investisseur n’a aucun intérêt à réaliser un apport mais au contraire à déduire au maximum les intérêts de l’emprunt. Or, de nombreuses banques de réseaux exigent que l’emprunteur finance les frais de notaire et de garantie.

Un autre changement de "comportement bancaire" a conduit ces mêmes banques à refuser tout prêt immobilier aux emprunteurs qui ne sont pas propriétaire de leur résidence principale.

Banque de réseau ou établissement spécialisé ?

La question du choix de l’organisme prêteur relève d’une stratégie qui doit être menée en amont, au moment ou vous constituez votre dossier. Sachez que les établissements spécialisés se montrent en général un peu plus souples que les banques traditionnelles mais peuvent se révéler plus cher au final.

L’autre avantage de passer par un organisme de crédit est de pouvoir emprunter sur une durée longue, ce ne permettent plus les banques de réseaux.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier ?

Que faire lorsque la demande n'a pas aboutie ?Comme nous vous le disions au début de notre dossier, faites une analyse objective et surtout, cherchez à obtenir la vraie raison qui a motivé la banque à refuser votre demande.

Il ne faut pas se satisfaire d’une réponse évasive. Exigez des éléments clairs, précis et surtout argumentés.

Suivant le (ou les) motif(s), tentez de représenter le dossier en y apportant les corrections nécessaires.

Contrairement à une idée reçue, sachez qu’il est tout à fait possible que la banque accepte une demande qu’elle a refusée quelques semaines auparavant.

Nos conseils pour représenter son dossier

Il y a de nombreux cas où vous pouvez améliorer votre dossier, à condition de tirer parti du premier refus, car cette expérience doit vous servir à réussir votre deuxième examen.

Stopper les dépenses pendant trois mois

Representer un dossier refuse une premiere foisSi la banque a refusé votre demande de prêt immobilier au motif que vos comptes n’étaient pas bien tenus ou pire encore parce que vous avez eu un rejet de prélèvement, la solution consiste à maîtriser vos dépenses le temps de "nettoyer" vos relevés bancaires et de présenter de nouveaux comptes avec des  soldes créditeurs.

Il est d’ailleurs préférable d’en profiter pour prendre de bonnes habitudes car un tel projet aura des conséquences importantes sur votre train de vie et il est nécessaire de savoir "tenir" un budget.

Baisser l’endettement

Lorsque la décision bancaire est motivée par un endettement trop important, il est possible de jouer sur certains leviers pour représenter un dossier avec un ratio correct.

Solder un prêt consommation

Si le problème tient à la présence d’un crédit à la consommation et si le capital à rembourser est faible, essayez de trouver une solution avec votre entourage. Vous pouvez par exemple demander à un membre de votre famille de vous prêter la somme afin de solder le capital restant dû.

Présentez à nouveau le dossier avec les nouveaux éléments. Votre situation comptable sera la même si vous proposez de payer à la personne de votre famille une échéance identique à ce que vous remboursiez chaque mois auprès de la banque.

Demander une aide familiale pour constituer un apport minimum

Si les frais annexes ne sont pas trop élevés (frais de notaire réduits par exemple), il peut être possible d’obtenir la somme nécessaire pour régler les frais annexes par un prêt familial. Rien ne vous empêche de proposer à votre "créancier" de le rémunérer en lui proposant un taux d’intérêt équivalent à celui d’un livret A. Vous entrez dans un cadre légal de prêts entre particuliers qui peut permettre de débloquer la situation.

Opter pour une durée longue

Si le refus de prêt immobilier intervient sur la base d’un plan de financement prévoyant un emprunt sur une durée de 20 ans par exemple, rien ne vous empêche de représenter le dossier sur une durée supérieure. Sachez dans ce cas que les banques traditionnelles risquent de ne pas vous suivre. Les durées longues restent l’apanage des établissements spécialisés.

A ce titre, la fin programmée du "Crédit Immobilier de France", spécialiste des prêts à très long terme est une mauvaise nouvelle pour tous les emprunteurs en primo accession.

Choisir un taux révisable

C’est loin d’être la meilleure des solutions, mais elle a le mérite d’exister. Dans le cas d’un endettement trop important, le fait d’opter pour un taux variable – plus bas au départ – peut permettre d’être finançable. Si vous devez choisir cette solution, privilégiez les formules de taux révisable capé qui prévoient un taux plafond en cas de montée des indices financiers sur lequel l’emprunt est indexé.

Lever le fichage FICP

Si le fichage est du à un retard de paiement d’une ou plusieurs échéances de crédit, il vous faudra d’abord régulariser votre situation. L’organisme bancaire demandera alors à la Banque de France la radiation de votre inscription. Attention : cette démarche peut prendre plusieurs mois avant que le défichage soit effectif.

En savoir plus

Obtenir une attestation pour résilier le compromis

Si la demande intervient après la signature d’un avant-contrat, vous devez obtenir une attestation de refus par écrit. Sachez que ce document est indispensable pour faire jouer la clause suspensive d’obtention de prêt. Transmettez de suite le document au notaire et à votre vendeur en recommandé avec accusé de réception.

Consulter un courtier

Se voir refuser un crédit immobilier  lorsqu’on a effectué soi-même toutes les démarches démontre  le rôle que tiennent les courtiers. En tant que professionnel, ces derniers sauront vous conseiller. Ils présenteront alors à nouveau votre dossier à d’autres organismes susceptibles cette fois d’accepter votre demande.

Soyez vigilant au moment de signer et faites jouer la concurrence. Vous pouvez choisir entre des courtiers locaux, souvent plus disponible, qui entretiennent souvent d’excellentes relations avec les banques de la place et des courtiers nationaux, souvent gratuits (via internet) qui sont susceptibles de vous faire bénéficier de leur important volume de dossiers.

Renoncer provisoirement au projet

C’est l’issue la plus défavorable mais il faut parfois savoir renoncer, tout au moins provisoirement. C’est peut-être juste le temps nécessaire pour vous refaire une santé financière, soigner votre trésorerie et solder quelques prêts.

S’il s’agit de votre premier achat, pensez à revoir votre projet immobilier à la baisse. Il est peut-êtrepréférable d’acheter un logement plus petit ou plus éloigné des grandes villes que de rester locataire.

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