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Comment s’effectue le déblocage de fonds par la banque ?

Le déblocage des fonds est une opération qui suit un processus largement rodé par les banques. Il n’empêche que la prudence reste de mise et il est utile que vous respectiez quelques règles simples pour qu’aucun grain de sable ne vienne perturber la signature chez le notaire.

Aucun versement à l'ordre de l'emprunteur

Sachez tout d’abord qu’en aucun cas, le règlement du prêt immobilier ne pourra se faire à votre ordre. La banque effectuera le déblocage des fonds directement à l'ordre du notaire si vous achetez un logement ancien ou adressera un règlement au promoteur si vous achetez un logement neuf à chaque appel de fonds, conformément au contrat de réservation annexé à l’offre de prêt.

D’autre part, le décaissement des fonds est le fait déclencheur du paiement des intérêts du prêt immobilier. Celui-ci doit intervenir dans les 4 mois qui suivent la signature de l’offre préalable.

Cas des déblocages successifs

Si vous envisagez d’emprunter pour réaliser des travaux dans votre maison ou si vous achetez un bien neuf (résidence principale ou investissement locatif), le déblocage de fonds se fera de manière successive. Vous devrez alors payer les intérêts intercalaires, c'est-à-dire la part d’intérêt correspondant à la somme débloquée par la banque.

Exemple chiffré d’appels de fonds

Imaginons que vous empruntiez 200 000 euros à 4,5% pour l’achat d’un appartement neuf en V.E.F.A (vente en état futur d’achèvement) et que le décaissement s’effectue suivant le schéma ci-dessous. (Nous avons simplifié le calcul en partant du principe que les appels avaient lieu toujours le 1er d’un mois). Tout comme pour un prêt in fine, l’emprunteur ne paie que les intérêts et ce, jusqu’au dernier déblocage.

1er janvier 2012Signature du contrat de réservation5 %10 000 €
1er mai 2012  
Ouverture du chantier20 %40 000 €
1er juillet 2012Fin des fondations10 %
20 000 €
1er décembre 2012Plancher 2e étage10 %20 000 €
1er mai 2013Mise hors eau
20 %40 000 €
1er aout 2013Mise hors air20 %40 000 €
1er octobre 2013Achèvement des travaux10 %20 000 €
1er décembre 2013Remise des clés5 %10 000 €

Coût des intérêts intercalaires

1er janvier 201210 000 euros X 4,5% X 4/12150 €
1er mai 201250 000 euros X 4,5% X 2/121 125 €
1er juillet 201270 000 euros X 4,5% X 4/121 050 €
1er décembre 201290 000 euros X 4,5% X 5/121 687,50 €
1er mai 2013130 000 euros X 4,5% X 3/121462,50 €
1er aout 2013170 000 euros X 4,5% X 2/121275 €
1er octobre 2013190 000 euros X 4,5% X 2/121425 €
1er décembre 2013Amortissement du capital-

Comme on peut le voir sur cet exemple, les intérêts intercalaires coûtent cher à l’emprunteur qui devra débourser au total plus de 8 000 euros avant de commencer à amortir le capital.

Si vous avez un problème de trésorerie, vous pouvez demander à la banque d'incorporer les intérêts intercalaires au prêt immobilier. Ils seront alors remboursés sur la durée et n'entreront pas dans le calcul du taux d'endettement.

Attention en cas de délégation d’assurance

Si vous souscrivez au contrat groupe, c’est la banque qui s'occupera de l'édition du contrat. En revanche, si vous optez pour une assurance externe, c'est vous qui devrez veiller à que tout soit en ordre le jour du décaissement et notamment à l'édition de la délégation, des conditions particulières et du contrat définitif.

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Taux fixes immobiliers 21/02/19

7 ans 1.95%
10 ans 2.35%
15 ans 2.60%
20 ans 2.90%
25 ans 3.15%
30 ans 3.65%