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Immobilier » Preparer un projet immobilier

La préparation d'une opération immobilière

Les différentes étapes pour réussir son investissement

Réaliser un projet immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif est un évènement important dans la construction de son patrimoine.

Le temps que vous consacrerez à préparer un projet immobilier cohérent et l'attention que vous porterez à chaque détail vous aideront à déjouer les pièges que vous ne manquerez pas de rencontrer.

Nous  allons tenter de vous apporter notre éclairage et vous aider ainsi à faire de ce projet une grande réussite.

Etablir un budget prévisionnel

La préparation d’un projet immobilier nécessite de maîtriser les différentes étapes par lesquelles vous allez passer et surtout de bien les respecter.

La première étape consiste à établir un budget prévisionnel afin de déterminer la mensualité que vous pouvez consacrer à votre futur emprunt immobilier.

Il faut donc lister d’un côté l’ensemble des revenus du foyer et de l’autre toutes les charges qui resteront une fois le projet immobilier réalisé.

Les revenus

Budget prévisionnel avant acquisition immobilièreAttention à ne retenir que les revenus à caractère certain. Si vous avez bénéficié d’une prime exceptionnelle, inutile de la prendre en compte, l’organisme bancaire ne la comptabilisera pas.
Vos salaires ou traitements : il s’agit du salaire moyen sur l’année.

  • Les primes (treizième mois, prime de vacances ou de transport) : pour les primes variables, établissez une moyenne sur deux ou trois ans.
  • Les avantages en nature : ne les prenez en compte que s’ils ont un caractère récurrent et s’ils ne correspondent pas à une dépense réelle. Les indemnités kilométriques par exemple ne devront pas être retenues.
  • Les revenus fonciers : calculez vos revenus nets, c'est-à-dire une fois déduit charges et impôts. Si vous souhaitez juste établir une estimation, prenez 75% des loyers bruts.
  • Les revenus des produits financiers (assurance vie, bourse ou plan d’épargne en actions).
  • La pension alimentaire : sachez que le juge des affaires familiales peut réviser le montant de la prestation si les revenus de votre ex-conjoint venaient à baisser. D’autre part, sa contribution à l'éducation des enfants cessera quand ces derniers deviendront autonomes.
  • Les allocations familiales : tenez compte de l’âge des enfants, car les banques pondèrent le montant de ces aides lorsque ces derniers s’approchent de l’âge limite de 20 ans.

Les primes d’intéressement ou de participations quant à elles ne sont pas prises en compte par les organismes de prêt. Elles pourront constituer une marge de sécurité qui s’avérera utile en cas d’aléas financiers.

A savoir : il s’agit des revenus nets. Faites-en l’addition puis divisez par douze afin de dégager le revenu net mensuel dont vous disposez.

Les charges

Comptabilisez uniquement les charges qui resteront en vigueur lorsque vous aurez réalisé votre opération immobilière. Pour cela, vous devrez faire certaines projections.

En effet, la nature de certaines charges sera modifiée du fait du changement de logement comme les frais de chauffage ou de transports. D’autres disparaîtront comme le coût du loyer. Enfin, d’autres apparaîtront comme la taxe foncière.

  • Les crédits en cours, notamment les prêts à la consommation qui ne seront pas soldés : pensez à comptabiliser les éventuelles réserves d’argent comme le crédit permanent.
  • Les assurances (assurance auto ou contrats de prévoyance).
  • Les impôts (impôts sur le revenu, redevance et taxe d’habitation) : sachez que cette dernière pourra varier si vous changez de résidence principale. D’autre part, songez à demander à chaque fois que vous visitez un bien quel est le montant de la taxe foncière.
  • Téléphonie, internet, TV : c’est d’autant plus facile à budgéter que ces dépenses sont mensuelles.

Bon à savoir : c’est peut-être le moment de faire la concurrence afin de renégocier votre contrat d’assurance habitation.

Pour les charges variables, il s’agit simplement de faire une évaluation sur quelques mois à partir de vos souches de chèques, vos relevés de compte bancaire ou de vos tickets de cartes bleues.

Important : les postes transport et chauffage doivent être analysés avec le plus grand soin, car leur montant a explosé avec la hausse des matières premières. Pensez-y, notamment si vous devez acheter à une certaine distance de votre lieu de travail, de l’école des enfants ou bien si vous devez faire l’acquisition d’un logement mal isolé.

Connaître sa capacité d’emprunt

Calculer sa capacité de remboursement d'empruntUn budget prévisionnel doit être déterminé avec une certaine précision afin de déterminer sa capacité d'emprunt et ainsi vous aider à orienter vos futures recherches. En effet, il ne sert à rien de visiter des biens mis à prix à 250 000 € si vous vous apercevez ensuite que vous ne pouvez pas aller au-delà d’un montant de 200 000 €.

Pensez également à surveiller le " reste à vivre ", c'est à dire la somme qu'il vous restera chaque fin de mois une fois le prêt immobilier payé. Un bon crédit doit vous laisser une réserve suffisante en fin de mois pour vivre normalement.

Pour cela, vous pouvez utiliser nos calculettes financières. Elles vous permettront de simuler votre capacité d’emprunt ou calculer votre mensualité en quelques clics.

Financement du projet immobilier

Financement de l'achat immobilierLe financement de votre projet immobilier dépend à la fois de l’apport personnel et de la capacité d'emprunt. Bien évidemment, les enseignements que vous tirerez des étapes de la préparation doivent vous servir à orienter vos recherches.

Vous gagnerez ainsi un temps précieux et pourrez cibler les biens immobiliers en fonction de vos possibilités financières.

Ce financement est d’autant plus facilité si l'emprunteur dispose d'un apport personnel. Parmi les opérations d'épargne qui permettent de se constituer un capital, le livret bancaire comme le livret A ou une opération d'épargne logement ont le double avantage de proposer un rendement à la fois sécurisé et entièrement défiscalisé. Ils confèrent en outre une totale disponibilité totale des fonds.

Si vous ne disposez pas de capital, sachez qu’il est possible d’emprunter sans apport personnel.

Organiser ses recherches

Vous l’avez compris, l’objectif est d’orienter ses recherches en fonction de sa capacité d’investissement. Inutile de perdre du temps à visiter des biens immobiliers pour lesquels vous vous apercevrez après coup qu’ils sont hors budget. Au contraire, il serait dommage de sacrifier à la qualité du logement simplement parce que vous avez sous-estimé vos possibilités.

Le budget prévisionnel et le calcul de la capacité d’emprunt doivent donc orienter vos recherches.

Déjouer les pièges

Réaliser une mauvaise opération dans l’immobilier peut entrainer des conséquences très importantes. Le retour en arrière entraîne souvent une perte financière. Si vous avez mal évalué des travaux à réaliser par exemple ou si vous vous apercevez après coup que la route est plus passante que vous ne l’imaginiez.

Il est donc indispensable pour réaliser un bon projet immobilier de faire un certain nombre de vérifications au préalable.

10 contrôles à réaliser avant de réaliser votre projet immobilier

  1. Vérifiez le prix du logement par rapport au prix du marché. Pour cela, visitez plusieurs biens du même type. Questionnez les agences que vous n’avez pas encore contactées.
  2. Vérifiez le bon état général. Si des travaux sont à envisager, faites intervenir des artisans pour établir des devis avant de signer le compromis de vente même si vous n’envisagez pas de les faire exécuter de suite. Effectuez également une visite un plus technique pour vérifier l’état du gros œuvre, c'est-à-dire la toiture, les fondations ainsi que les postes les plus importants comme l’installation électrique ou le chauffage.
  3. N’achetez jamais après une première visite. Retournez voir le logement à d’autres heures de la journée pour vérifier l’ensoleillement ou l’état de la circulation.
  4. Questionnez les voisins. Que pensent-ils du quartier ? Qu’est-ce qui leur paraît négatif ?
  5. Evaluez bien les conséquences de votre choix. Une maison nécessite plus d’entretien et vous reviendra plus cher.
  6. Evaluez les distances à parcourir. La campagne c’est bien, mais si vous devez effectuer chaque jour de longues distances, cela aura un coût.
  7. La taille de logement. Si vous êtes un couple sans enfants, pensez que votre famille pourra s’agrandir. Une chambre de plus pourra s’avérer utile.
  8. Neuf ou ancien ? Les frais de notaire sont réduits si vous achetez un bien neuf. Toutefois, un appartement neuf coûte plus cher à l’achat en général.
  9. Si vous envisagez d’acheter dans une copropriété, demandez au préalable à lire le règlement. Contrôlez le niveau des charges.
  10. Si le vendeur ou l’agent immobilier vous met la pression en précisant que des acheteurs potentiels sont intéressés, ne précipitez pas pour autant votre décision, même si vous pouvez changer d'avis grâce au délai de rétractation. Il vaut mieux louper une bonne affaire qu’en faire une mauvaise.

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