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La gestion des biens communs dans un immeuble
La copropriété est nécessaire lorsque des propriétaires utilisent et entretiennent en commun certaines parties de l’immeuble, comme l’entrée, l’ascenseur, les escaliers ou une cour.
La quote-part indivise de chacun dépend directement de la surface privative qu’il détient. Ces lots sont inscrits dans l’état descriptif de division, inclus dans le règlement de copropriete.
Les parties communes
Les parties communes font l’objet d’un règlement. Ce sont donc les parties du bâtiment ou des terrains dont l’usage est commun entre tous. Ce sont toutefois les parties privatives qui déterminent la quote-part des parties communes.
Chaque propriétaire peut donc librement utiliser les parties communes tant que ses actes ne créent pas une nuisance aux autres habitants de l’immeuble.
Les parties privatives
Les parties privatives appartiennent évidemment à leur seul propriétaire. Ce dernier dispose donc d’un droit total sur sa propriété privée. Il peut librement céder le logement ou le louer. Dans ce dernier cas, il doit tenir compte des dispositions figurant dans le règlement de copropriete.
Important : en cas d’une location, seul le propriétaire bailleur est responsable vis-à-vis de la coproprieté. Ainsi, si un locataire défaillant ne réglait pas ses charges, c’est ce dernier que le syndic tiendrait comme responsable
Les parties mitoyennes
On a souvent tendance à oublier qu’il y a des parties mitoyennes, c'est-à-dire étant à la fois une partie privée et communes. Il s’agit des murs séparant les parties privatives des parties communes. En cas de réparation, le coût sera en principe scindé en deux.
Le règlement
Ce règlement est obligatoire et doit comporter :
- La répartition des charges, au prorata de la quote-part de chacun
- Les éléments de la gestion de l’immeuble
- Les modalités d’utilisation des parties privatives et communes
- L’état descriptif de division
Le règlement de copropriété ainsi que toute modification ultérieure doit être publié au fichier immobilier qui comporte d’une part les lots de copropriétés et, d’autre part, l’identité des bénéficiaires des droits et obligations qui s’y rattachent (hypothèques, servitudes, mutations).
L’institution de publicité foncière qui gère le fichier immobilier fait partie du service de conservations des hypothèques. En cas de transfert (vente ou décès), sa consultation est obligatoire et fait partie des débours afférents aux frais de notaire.
Le syndicat de copropriete
Les propriétaires sont regroupés au sein d’un organisme collectif : le syndicat de copropriété, chargé de prendre les décisions afférentes à la gestion des parties communes de l’immeuble.
Ce dernier est chargé notamment de tenir des assemblées générales, mais sa mission est toutefois assez élargie. Il est ainsi chargé de faire exécuter les travaux votés lors d’une assemblée générale.
Il a également le pouvoir d’agir juridiquement à l’encontre d’un propriétaire, si ce dernier ne respectait pas le règlement ou d’une entreprise s’il constatait des malfaçons lors de la réalisation de travaux.
L’assemblé des copropriétaires
Les décisions communes sont décidées lors des assemblées générales. Le rythme de ces réunions est d’au moins une fois par an. Mais, en dehors de l’assemblée annuelle, le syndic a toute latitude pour convoquer les copropriétaires, s’il juge que la situation le réclame.
La loi impose au syndic de transmettre la convocation au minimum quinze jours à l’avance à tous les propriétaires de l’immeuble.
Il sera tenu une feuille de présence indiquant l’identité de toutes les personnes ayant assisté à la réunion. L’assemblée doit également désigner un président de séance qui peut-être soit le représentant du syndic soit l’une des personnes présentes.
A la fin de la réunion, un procès verbal reprendra l’ensemble des résolutions qui ont été votées.
Le syndic de copropriété
On peut définir le syndic comme étant le mandataire du syndicat de copropriete, celui que l’organe collectif a désigné pour le représenter. Il est élu pour trois ans.
Le syndic professionnel
Lorsqu’aucun propriétaire ne souhaite exercer le rôle de syndic ou lorsque l’immeuble requiert des compétences techniques et une parfaite connaissance du fonctionnement des copropriétés, le choix d’un syndic professionnel s’avère le plus adapté.
Ce dernier devra posséder une carte professionnelle délivrée par la préfecture et justifier d’une assurance civile professionnelle ainsi que d’une garantie financière.
Le syndic bénévole
Si l’assemblée le souhaite, elle pourra faire appel à un syndic non professionnel, c'est-à-dire à l’un des copropriétaires. C’est souvent le cas dans les petites copropriétés qui ne nécessitent que très peu d’entretien. L’avantage principal réside dans l’économie réalisée puisqu’il n’y a pas de rémunération à verser à un syndic professionnel.
Le conseil syndical
En marge du syndic, les copropriétaires peuvent se regrouper en conseil syndical. Egalement élu pour 3 ans, ce dernier a un rôle purement consultatif mais a le pouvoir de contrôler sa gestion et les conditions dans lesquelles sont effectués les appels d’offres.
Les charges
La gestion d’un immeuble a un coût. Les charges communes à l’entretien de l’immeuble sont tenues et réglées par le syndic et réparties ensuite entre tous les propriétaires, au prorata de leur quote-part.
Les charges de copropriété comprennent les travaux d’entretien des parties communes et les charges liées à l’administration de l’immeuble
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| 7 ans | 3.05% |
| 10 ans | 3.08% |
| 15 ans | 3.58% |
| 20 ans | 3.85% |
| 25 ans | 3.90% |
| 30 ans | 4.15% |