L'acquisition viagère

L'achat d’un bien immobilier en viager diffère dans sa forme juridique d’une acquisition traditionnelle par son mode de paiement et par un transfert différé de la propriété du bien.

Le vendeur appelé également crédirentier cède son bien à un acheteur (le débirentier) qui n’aura la pleine propriété qu’au décès du vendeur. L’achat en viager suit toutefois les mêmes conditions que la vente immobilière classique avec tout d’abord la signature d’un compromis et la rédaction d’un acte authentique au moment où s’effectue la mutation du bien.

Rappel du démembrement de propriété

Pour bien comprendre le principe de fonctionnement, il faut savoir que le droit de propriété est composé d’une part de l’usufruit qui permet de jouir du bien (pourvoir l'occuper) et la nue-propriété qui autorise à l’aliéner (le vendre). L’ensemble des deux droits compose ce qu’on appelle la pleine-propriété.

Achat d'une maison ou d'un appartement inocupé

L’achat en viager libre d’une maison ou d’un appartement permet de disposer de suite du bien soit en l’occupant soi-même soit en le mettant à la disposition d'un locataire. L’acquéreur doit toutefois s’acquitter de l’ensemble des taxes immobilières qui se rattachent au logement (taxe foncière et taxe d’habitation).

Achat d'un logement occupé

Il s’agit de la situation la plus fréquente. Le vendeur continue d’occuper son logement jusqu’à la fin de ses jours.

Le bouquet

Le prix de vente est composé tout d’abord du bouquet. Il s’agit d’un capital versé au départ au crédirentier. Si le prix est fixé librement, sachez qu’il y a toutefois une corrélation entre le montant du bouquet et celui de la rente. En clair plus le montant est faible, plus le montant de la rente est élevé.

La rente viagère

Elle est versée à vie au crédirentier. Elle dépend de nombreux critères, dont l’âge du vendeur. Plus il est âgé, plus le montant de la rente est élevé. D’autres critères interviennent dans le prix global (bouquet + rente) et la valeur estimée du bien.

A la demande du vendeur, certaines rentes peuvent être indexées pour suivre le cout de la vie. Cette indexation peut suivre certains indices (prix à la consommation, coût de la construction) ou être fixée par le vendeur.
Lorsque les vendeurs sont en couple, la rente viagère peut être versée sur une seule tête ou bien être réversible toute ou partie au conjoint survivant au décès du bénéficiaire.

La fiscalité des rentes viagères

L’imposition est identique à celle des revenus et pensions. La base dépend directement de l’âge du crédirentier. Pour un couple le fisc se base sur le contribuable le plus âgé.

Barème des rentes viagères    .

• 70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
• 50% s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus
• 40% s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus
• 30% s'il est âgé de plus de 69 ans.

Attention : le taux qui détermine la partie imposable est fixé au versement de la première rente et restera identique jusqu'au décès. Ainsi, si le bénéficiaire perçoit sa première rente viagère à l’âge de 52 ans, il sera imposé sur 50% de la rente jusqu’à la fin de sa vie.

Les annonces de viager : une offre limitée

Le principe pour rechercher un appartement ou une maison en viager est identique à une acquisition classique. Sachez toutefois que les personnes qui souhaitent mettre leur maison en viager font souvent appel à un notaire, car il s'agit souvent d'une approche successorale qui nécessite des conseils avisés. Ce dernier dispose d'un fichier de biens à la vente que les acheteurs potentiels peuvent consulter.

Certaines agences spécialisées dans la vente immobilière en viager proposent des annonces ciblées. Par ailleurs, les annonces de viager sur la Côte d’Azur (Nice, Cannes…) ou sur Paris constituent l’offre la plus abondante.

Toutefois, si l’objectif d’un achat immobilier en viager est d’obtenir un bon rendement, il est préférable d’élargir le champ de ses recherches à l'ensemble de la France.