Immobilier » Le contrat de réservation

Le contrat de promotion immobilière

Préalablement à l’acte authentique, vendeur et acheteur formalisent leur accord par la rédaction d’un avant-contrat, comme c’est le cas pour l’achat d’un logement ancien. Dans le cadre d’une vente en VEFA,  ce document prend la forme d’un contrat de réservation par lequel le promoteur s’engage à réserver à l’acheteur un logement en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie.

Il s’agit d’un véritable acte juridique qui fixe les conditions dans lesquelles s’exercera la future vente et qui engage l’acquéreur (une fois passé le délai de 7 jours et sauf conditions suspensives et cas particuliers). Il faut donc se montrer particulièrement vigilant même si le contrat préliminaire de réservation est strictement encadré par le Code de la construction.

Définition de la vente en VEFA

La définition est donnée par l’Article 1601-3 du Code civil qui précise que la vente en l’état futur d’achèvement procure un transfert immédiat au réservataire des droits sur le sol, de la propriété des constructions éventuellement existantes au moment de la signature et des constructions futures, au fur et à mesure de l’avancement des travaux financés par l’acheteur.

Ce que doit contenir le contrat de promotion immobilière

Il peut être signé sous seing privé, chez le promoteur par exemple ou par acte authentique devant notaire. Le vendeur doit annexer les plans et un descriptif détaillé ainsi que les attestations d’assurances.

Par ailleurs, sachez que l'absence d'une seule mention obligatoire entraîne sa nullité. Doivent ainsi figurer :

• Le prix prévisionnel de vente et les conditions selon lesquelles il pourrait être révisé.
• Les conditions de paiement et l’échéancier d’appels de fonds.
• La date de signature de l’acte de vente définitif.
• Les délais d’exécution des travaux.
• Les clauses suspensives et notamment celle liée à l’obtention du prêt.
• Les conditions de versement du dépôt de garantie.
• La date d’achèvement des travaux.

Le descriptif

L’Article R-261-25 du Code de la Construction précise que la note technique doit être suffisamment détaillée et indiquer la qualité des matériaux utilisés (type et nature) ainsi que les équipements communs à l’ensemble des copropriétaires. Il doit être annexé au contrat de réservation.

Les garanties

Les assurances obligatoires que doit souscrire le promoteur sont spécifiées par les Articles L.242-1 à L.242.2 du Code des assurances. Il s’agit de la responsabilité civile professionnelle, de l’assurance dommage-ouvrage ou encore de la garantie décennale. Très important : La société de promotion doit être en mesure de justifier qu’elle a satisfait à ses obligations. N’hésitez pas à vérifier que cette dernière est à jour de ses cotisations.

La clause suspensive d’obtention de prêt

Lorsque l’acquéreur a recours à un ou plusieurs emprunts immobiliers, la clause suspensive d’obtention de prêt fait dépendre la réalisation de la vente à l’accord de la demande de financement. En cas de refus d’un seul prêt mentionné dans le contrat de réservation préliminaire, la vente est annulée et le dépôt de garantie doit être restitué sans aucune retenue.

Les cas d’annulation

Le législateur a prévu plusieurs cas où l’acquéreur peut annuler la vente et récupérer le dépôt de garantie.

Droit de rétractation

Si vous n’êtes pas un professionnel, vous bénéficiez d’un droit de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la signature. Pendant ce délai, vous pouvez revenir librement sur votre décision sans avoir à en justifier auprès du vendeur.

L’Article 271-1 du Code de la construction et de l’habitation en a fait une disposition d’ordre public, c’est à-dire que le vendeur ne peut pas le contourner. Toutefois, elle ne s’applique qu’aux logements à usage d’habitation. La jurisprudence a par ailleurs apporté quelques éclaircissements concernant les biens à usage mixte en les excluant du champ d’application de l’Article 271-1.

A savoir : la Loi définit un professionnel comme étant une personne exerçant une activité habituelle. Un investisseur privé qui achète un bien immobilier neuf dans le but de le louer bénéficie donc du délai de renonciation. Ce droit est acquis même si vous réalisez l’opération dans le cadre d’une SCI.

Notification et calcul du délai du droit de 7 jours

Comme dans le cas d'un avant-contrat pour l’achat d’un appartement ancien, le délai commence à courir au lendemain de la notification de l’avant-contrat.

Exemple : si vous avez reçu votre courrier le 17 mars, le délai démarre le 18 et se termine le 24 à minuit. Lorsque le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, ce dernier est prorogé jusqu’au jour ouvrable suivant.

Lorsque la notification est effectuée courrier posta, en cas d’absence du réservataire, le délai commence à courir à partir de la première présentation du courrier recommandé.

Cas de la remise en main propre

C’est une pratique assez courante, mais qui nécessite le respect d’un formalisme assez strict. La remise en main propre doit ainsi s’accompagner d’un courrier manuscrit des acquéreurs précisant qu’ils ont connaissance que le délai commence à courir le lendemain de la date de remise.

Attention : refusez toute proposition consistant à antidater le contrat de réservation. D’une part, cette pratique est illégale et d’autre part, elle conduirait à réduire votre délai de réflexion.

Si vous vous rétractez dans les sept jours, vous devez impérativement en informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Modèle de lettre de rétractation

Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre de rétractation qu’il vous suffit de recopier et de compléter. Elle vaut pour n'importe quel avant-contrat immobilier.

Renoncer à l’achat

Outre le cas de non-réalisation d’une condition suspensive, le Code de la construction autorise l’acquéreur à renoncer à l’achat du logement dans les cas suivants :

• Le contrat de vente authentique n’est pas signé à la date prévue par le contrat de réservation du fait du vendeur.
• Dépassement d’au moins 5% du prix prévisionnel.
• Les caractéristiques du logement diffèrent du descriptif ou l’un des équipements collectifs n’est pas fourni.

Le promoteur dispose alors de 3 mois pour restituer intégralement le dépôt de garantie aux clients. Au-delà de ce délai, la Loi a prévu le paiement d’indemnités de retard au taux d’intérêt légal.

Notifiez votre décision par voie recommandée et pensez à informer le notaire ainsi que la banque en cas de dépôt d’une demande de financement.

Le dépôt de garantie

Réserver un appartement en VEFA nécessite le versement d’un dépôt de garantie dont les conditions sont strictement réglementées. Son montant est limité à :

• 5 % du prix de vente si le contrat définitif est prévu dans les 12 mois.
• 2 % du prix de vente si le contrat est signé dans un délai de 12 à 24 mois.

Important : le promoteur ne peut pas exiger de dépôt de garantie lorsque la date de signature du contrat de vente est prévue dans un délai supérieur à 2 ans.

La somme est ensuite déposée sur un compte séquestre ouvert à votre nom. Si vous signez l’avant-contrat chez un notaire, le compte sera ouvert par ce dernier dans la banque de son choix. Si vous signez directement avec le promoteur, chez ce dernier qui choisira l’organisme dépositaire.

Important : Le dépôt de garantie doit vous être restitué dans son intégralité, sans aucune retenue ou pénalité.

Le contrat définitif

En règle générale, l’acte authentique est signé chez le notaire du promoteur. Rien ne vous empêche cependant de faire intervenir le vôtre. Dans ce cas, les deux cabinets se partagent les honoraires et travaillent en " double minute ". Il n’y a donc aucun surcoût à faire intervenir son propre conseil.

Le promoteur doit vous remettre un exemplaire un mois avant la date de signature pour vous permettre de vérifier la conformité des documents avec le contrat préliminaire, notamment ceux liés au descriptif. Il doit indiquer le prix du logement et les éventuelles conditions de révision, ainsi que les dates d’échelonnement des appels de fonds. Il doit également préciser la date de livraison et comprendre les quatre annexes obligatoires à savoir :

• La notice technique (descriptif).
• Le règlement de copropriété le cas échéant.
• Le règlement de lotissement, s’il y a lieu.
• Les plans de l’appartement.
• L’attestation de dommage-ouvrage souscrite par le promoteur pour le compte du client.

Quoiqu’obligatoire, il est à noter que la date de livraison est souvent imprécise et peut n’indiquer qu’une période de l’année (exemple : 2e semestre 2013).

Cadre législatif

• Article 642 du Code de procédure civile
• Article 271-1 du Code de la construction et de l’habitation
• Article 1601-3 du Code civil

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