• Emprunt immobilier, construction
  • Retraite et assurance
  • Guides, conseils financements immobilier
  • Préparer votre avenir : emprunts, retraites, biens
  • Que pouvez vous emprunter pour vos projets ?
  • Rachat de crédit et financement
Immobilier » La condition suspensive

La clause suspensive

Définition

La clause suspensive est une condition nécessaire pour qu’un avant-contrat (compromis, promesse de vente ou offre d’achat) produise tous ses effets. Elle pour effet de suspendre le contrat jusqu’à sa réalisation complète. En clair, si l’évènement se produit, l’acquéreur est définitivement engagé. A contrario, s’il ne se produit pas, le contrat est rompu.

Les différentes clauses

La condition suspensive d’obtention de prêt

Condition d'obtention d'un crédit immobilierDepuis la Loi Scrivenner du 13 juillet 1979, le compromis de vente est subordonné à l’obtention d’un ou plusieurs prêts, à moins que l'aquéreur y renonce expressement.

Nous ne saurions trop vous recommander de faire preuve de la plus grande vigilance lors de la rédaction de cette clause, le notaire ou l’agent immobilier chargé de rédiger le compromis demandera en effet les modalités du financement, à savoir :

  • Le montant emprunté
  • Le taux d’intérêt maximum
  • La durée du prêt

Important : la jurisprudence a souvent frappé de nullité les compromis dont la rédaction des clauses d’obtention de prêt était incomplète.

Les conditions du prêt immobilier mentionnées sur le compromis doivent correspondre en tous points aux caractéristiques de l’emprunt qui feront l’objet de la négociation avec la banque. Ainsi, si vous indiquez que vous avez besoin d’un prêt de 150 000 euros et que le refus de crédit de la banque porte sur un montant supérieur, la condition suspensive ne jouera pas.

À savoir : si vous avez recours à certains prêts immobiliers complémentaires comme un prêt à taux zéro pour un achat dans le neuf ou un prêt employeur, vous devez le préciser, car la clause joue pour chacun des crédits indépendamment l’un de l’autre.

Si vous avez versé un acompte, celui-ci doit vous être restitué en cas de refus bancaire, et ce, dans un délai de quinze jours à partir de la date de la réception de votre courrier par les vendeurs. Sachez qu’en cas de retard dans le remboursement vous êtes en droit d’exiger des indemnités.

A savoir : un vendeur a le droit de ne pas signer avec un acquéreur qui ne dispose pas du capital nécessaire à l'acquisition.

Attention aux délais

Durée maximum des clausesLa condition suspensive d’obtention de prêt étant limitée dans le temps, montrez-vous ferme sur les délais qui sont inscrits sur le compromis.

Refusez tout délai trop court. Comptez quinze jours minimum pour déposer un dossier (le temps de faire le tour de la concurrence) et six semaines au moins pour une offre de prêt, voire deux mois lors des périodes de fête.

À savoir : un accord de principe de la banque ne suffit pas à lever la clause. Vous devrez pour cela obtenir une offre préalable. En effet, l'organisme de prêt peut revenir sur son accord.

Si vous n’obtenez pas le prêt dans le délai indiqué, le compromis est caduc. Vous devrez en cas de demande de la part des vendeurs prouver que vous êtes de bonne foi et que vous avez effectué les démarches.

Dans le cas contraire, la condition suspensive pourra être considérée comme réputée. Les tribunaux se montrent par ailleurs très sévères face aux refus " de complaisance " rédigés parfois par certaines banques pour rendre service à leur client.

Enfin, si vous n’obtenez pas votre financement, transmettez le refus de prêt par courrier recommandé avec accusé de réception.

La condition résolutoire de non-conclusion

Il peut arriver pour diverses raisons que " l’affaire " ne se fasse pas. En clair, que la transaction échoue comme pour le cas d’une annulation de la vente pour vice caché. Dans ce cas, l’acheteur peut demander l’annulation du prêt puisque celui-ci est contracté sous la condition résolutoire de non-conclusion qui coure sur un délai de quatre mois à compter de la date de signature de l’offre de prêt.

Achat de terrain et permis de construire

La clause suspensive d’obtention d’un permis de construire doit être précisée pour tout achat d’un terrain constructible ainsi pour que pour tout achat dans l’ancien si l’importance et la nature des travaux nécessitent un permis de construire ou une autorisation de travaux.

L’obtention d'un état hypothécaire vierge de toute inscription

L’état hypothécaire est une situation qui permet de connaître l’inscription des privilèges et charges qui grèvent un bien immobilier. Dans une transaction immobilière, c’est le notaire qui est chargé d’interroger la conservation des hypothèques.

Ainsi si le bien est grevé d’un commandement de saisie, la vente sera annulée. D’autre part, au cas où un privilège serait inscrit, le notaire vérifie si celui-ci n’est pas supérieur au prix de vente, ce qui est rarement le cas. Le produit de la vente servira à régler tous les créanciers inscrits dans l’état hypothécaire et le notaire se chargera d’effectuer la mainlevée.

Autres conditions

Il est possible d’inscrire d’autres conditions suspensives dans l’avant-contrat.

La purge des droits de locataires.

Le locataire dont le logement est mis en vente dispose d’un droit de préemption, c'est-à-dire d’une priorité. Le vendeur doit logiquement attendre que le délai de deux mois soit passé avant de mettre le bien à la vente. Dans le cas contraire, la clause peut s’avérer utile.

L’obtention du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme peut servir à vérifier certains points liés à la construction sur un terrain à bâtir comme la SHON (surface hors d’œuvre nette) ou à contrôler que le terrain n’est pas situé dans une zone particulière rendant la construction plus coûteuse.

La condition de non-exercice du droit de préemption

Les collectivités locales peuvent préempter un bien mis à la vente à condition d’accepter le prix indiqué dans l’avant-contrat. Elles peuvent alors acheter le bien en lieu et place de l’acquéreur si elles le destinent à une opération d’intérêt général.

La faculté de substitution

Il ne s'agit nullement d'une condition pouvant suspendre l'avant-contrat, mais elle a son importance. En effet, la clause de substitution dans une promesse de vente ou un compromis permet de substituer une tierce personne (physique ou morale) à l'acquéreur d'origine.

Conséquences d’une renonciation à la clause d’obtention de prêt

Lorsque l’emprunteur dispose d’un apport personnel suffisant pour financer l’achat du bien, il peut renoncer à la condition suspensive d’obtention de prêt. Toutefois, le formalisme (destiné avant tout à mettre en garde l’acheteur) doit être scrupuleusement respecté. La mention doit être inscrite de la main de l’acquéreur et doit indiquer précisément les conséquences de sa décision.

Différence entre condition suspensive et clause potestative

Attention à certaines confusions. Insérer une clause suspendant la réalisation de l’avant-contrat à la vente préalable d’un bien immobilier n’est pas recevable, car elle relève de la seule volonté d’une des parties. C’est ce qu’on appelle une clause potestative.

Articles qui pourraient vous intéresser

Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à en parler sur les réseaux sociaux

pret immo
FAQ
En poursuivant votre visite, vous acceptez l’utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus