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Immobilier » La clause de substitution

La faculté de substitution

Définition

L’insertion d’une clause de substitution permet à l’acquéreur de transposer les bénéfices de l’avant-contrat à une personne physique ou morale, à l’inverse d’un contrat " intuitu personae ", c’est à dire qui ne peut être transféré à un tiers. Elle s’applique à tous les biens sur lesquels porte l’avant-contrat. Deux conditions doivent toutefois être réunies :

  1. Le substitué ne peut pas changer les conditions du compromis ou de la promesse.
  2. La faculté doit être gratuite.

Engagement du signataire du compromis

Le signataire de l’avant-contrat reste engagé même en présence d’une clause de substitution. Cette solidarité avec la personne substituée contraint donc à régler les sommes restant à devoir à l’acheteur.

Un des points les plus délicats concerne l’interprétation de l’Article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation concernant le droit de rétractation. L’utilisation de ce droit par le bénéficiaire substitué n’implique pas que le signataire d’origine en bénéficie. Son engagement continue donc même si son "poursuivant" a renoncé aux bénéfices du compromis de vente ou de la promesse.

Modèle

Voici quelques conseils pour rédiger la clause de substitution. En cas de doute, il est préférable de se faire assister par un notaire. La formule généralement employée est la suivante :

"La réalisation de (promesse ou compromis de vente) peut s’effectuer au bénéfice de (nom et prénom du substitué s’il est connu) ou de toute autre personne".

Si vous avez l’intention de créer une SCI, pensez à préciser que le nouveau bénéficiaire peut  être une personne physique ou morale.

Conseil pour les vendeurs : il est préférable d’ajouter une mention précisant que la personne qui a signé le compromis (ou promesse) au départ a un engagement de responsabilité au cas ou la personne substituée ne satisfait pas à ses obligations.

Références réglementaires

Un arrêt du 12 avril 2012 de la Cour de cassation a confirmé le fait que se substituer à un tiers ne constituait pas une cession de créance et que par conséquent il n’était pas obligatoire d’accomplir les formalités prévues par l’Article 1690 du code civil.

Décision de la Cour de cassation de la chambre civile 3, Audience publique du jeudi 12 avril 2012, N° de pourvoi: 11-14279.

clause de substitution et cession de creance

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