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Immobilier » Acheter une résidence à l'étranger

Comment acheter une résidence à l’étranger ?

La crise immobilière qui sévit dans de nombreux pays européens intéresse de plus en plus les investisseurs, attirés par la forte baisse du prix des logements.

Acheter un bien immobilier à l’Etranger, notamment en Espagne ou en Grèce qui sont des destinations traditionnelles de vacances, offre de belles opportunités. Les prix des logements ont par exemple baissé de 25 à 30% en Espagne. Mais si l’affaire semble intéressante d’un point de vue financier, elle se révèle plus complexe à réaliser que l’achat d’un bien immobilier en France.

Voici nos conseils pour réussir l’achat d’un bien à l’étranger et déjouer les pièges.

Prospecter sur place

Risques d'acheter a l'etrangerMême s’il existe de nombreux sites d’annonces en ligne et bon nombre d’agences immobilières qui proposent des biens étrangers à la vente, nous vous conseillons de profiter de vos vacances pour partir dans le pays où vous envisagez d’acquérir le bien et de prospecter directement sur place.

Vous pourrez plus facilement vous rendre compte des prix du marché et apprécier les différents quartiers de la ville, ce qu’un site d’annonces ne fera pas et qu’une agence  ne fait que partiellement.

Vous pourrez ainsi revisiter le logement à plusieurs périodes de la journée et prendre le temps de vous renseigner sur les réseaux de transport en commun et vous rendre compte du voisinage.

Par ailleurs, en étant sur place, vous pourrez visiter plusieurs biens et vous pourrez négocier le prix plus facilement qu’au téléphone ou par mail. Sachez que dans certains pays, le  "marchandage" fait partie des us et coutumes.

Les frais annexes

Frais d'achat immobilier à l'etrangerChaque pays a sa propre réglementation et ses pratiques immobilières. Vous devrez dresser une liste précise des frais qui vous incombent et pas seulement au moment de l’achat. Il faut par exemple se renseigner dès le départ des conséquences fiscales en cas de revente (par exemple la taxe de transfert en Espagne).

Outre les frais liés à l’acquisition (qui correspondent aux frais de notaire en France), pensez également à vous renseigner sur les taxes applicables au logement comme la taxe foncière ainsi que le coût d’une assurance habitation.

Autre exemple avec l’Espagne : si vous négociez directement avec le vendeur, vous échapperez à l’IVA (TVA espagnole), mais vous devrez régler en échange " l’impuesto de transmissiones Patrimoniales " l’ITP.

Bon à savoir : pensez à vous renseigner sur les pratiques immobilières locales. Dans certains pays, il faut verser un acompte pour réserver un bien. Prévoyez de disposer des fonds nécessaires pour mener à bien la transaction.

Important : attention aux versements en espèces qui ne seraient pas enregistrés par le notaire. Si vous renoncez à votre achat, les sommes versées seront définitivement perdues.

S’informer sur le droit immobilier local

Se rendre à l’étranger pour acheter un bien immobilier permet en outre de se renseigner plus en détail sur la législation du pays. Sachez que vous devrez vous conformer au droit immobilier local et que vous ne pourrez pas bénéficier des lois françaises qui sont particulièrement favorables aux acquéreurs comme la possibilité de se rétracter dans les sept jours suivants la signature de l’achat.

Demandez également si des autorisations sont nécessaires pour qu’un non-résident devienne propriétaire.

Les déclarations fiscales obligatoires en France

Si vous louez le bien

impots residence a l'etrangerSi vous louez le logement, vous devrez ajouter les revenus locatifs à la déclaration annuelle, quel que soit le pays où vous réglez l’impôt. Mais si la déclaration en France est obligatoire, elle n’amènera pas de double imposition.

Fiscalité à la revente

Là encore, il faudra savoir si le pays en question fait l’objet d’une convention signée avec la France. En général, vous devez régler l’impôt sur la plus-value dans le pays de résidence, c'est-à-dire en France.

Vous bénéficiez de l’abattement prévu par année de détention et serez imposable au titre du prélèvement libératoire forfaitaire de 19%.

Nos conseils

Sauf à connaître le pays où vous décidez d’investir et à parler parfaitement la langue, s'endetter pour acheter un bien immobilier à l’étranger est une opération pleine d’embûches. Procédez par étapes.

  • Prenez le temps de réunir tous les renseignements utiles en terme de démarches administratives et de fiscalité ainsi que sur le droit immobilier en vigueur dans le pays.
  • Rendez-vous sur place et menez toutes les investigations nécessaires. Visitez plusieurs biens et renseignez-vous sur les quartiers les plus porteurs.
  • Faites relire l’avant-contrat par un avocat spécialisé.

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