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Immobilier » Acheter un bien en indivision

Acheter son logement à deux : mode d’emploi

La grande majorité des couples en union libre achète son logement dans le cadre de l’indivision. Si ce régime s’avère d’une grande simplicité au départ, il peut rapidement devenir un véritable casse-tête en cas de dissolution de la communauté (séparation, décès...) ou même de simple discorde.

Ce dossier vous aide à prévenir les conflits en vous montrant les dangers de l’achat d’un bien en indivision et détaille les clauses spéciales permettant un aménagement juridique.

Définition

La nature juridique de l’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes deviennent propriétaires -chacune à hauteur de ses apports respectifs - d’une fraction d’un même bien. Par cet acte, les indivisaires deviennent solidaires entre eux. Elle peut être :

  • Égale (chaque indivisaire possède la même proportion de parts de l’appartement ou de la maison).
  • Inégale (la propriété est fonction de l’apport). Le montage du plan de financement va donc revêtir une grande importance pour éviter une remise en cause en cas de conflit.

Les pièges du régime

Acheter un bien immobilier en indivision ne nécessite aucune formalité administrative. Mais ne vous méprenez pas, la simplicité de la mise en place peut rapidement laisser place à une situation inextricable, car le fonctionnement du régime se révèle particulièrement contraignant, notamment du fait que les décisions doivent être prises à l’unanimité.

Ainsi, chacun peut parfaitement s'opposer à la vente du logement et le recours judiciaire est parfois la seule solution pour sortir de l’impasse.

Solidarité entre indivisaire

Responsabilité des co-indivisairesComme dans le cas d'une caution personnelle et solidaire, le principe de la solidarité entre indivisaires peut être comparé au régime de la communauté légale pour les couples mariés. Chacun est responsable des dettes proportionnellement aux parts acquises.

Cet aspect ne manque pas de créer des situations litigieuses, car si un membre du couple a assumé seul les dépenses courantes du logement, il ne pourra pas exiger le remboursement de la moitié des sommes versées à l'autre.

En cas de séparation

Disons-le très clairement, le cadre juridique de l’indivision complique les choses en cas de séparation, d’autant plus que l’Article 815 du Code Civil permet d’en sortir à tout moment.

Evidemment si le couple se quitte en bonne entente les solutions seront plus faciles à prendre et la revente pourra être organisée dans de bonnes conditions. Chaque indivisaire possède alors un droit de préemption qui lui permet de racheter la soulte correspondant aux parts du conjoint.

Sortir de l'indivisionPour les biens vendus à un tiers, chacun récupèrera le produit de la vente en fonction de ses quotes-parts. Malheureusement, la rupture se fait parfois sur fond de discorde et les conditions de la revente peuvent en être affectées, notamment lorsqu’il y a mésentente sur le prix.

Rappelons que toute décision doit être prise à l’unanimité. Si aucun accord n’intervient sur les conditions de vente, il faudra avoir recours à la justice. C’est le tribunal de grande instance qui décidera en fonction des prix du marché.

À savoir : lorsque le bien s’y prête, il est possible de procéder à un partage amiable des éléments qui composent l’immeuble.

En cas de succession

C’est un des aspects les plus contraignants du régime, car en cas de décès de l’un des deux, le concubin survivant n’a aucun droit sur les parts de l’indivisaire décédé. Ce sont ses héritiers qui deviendront propriétaires indivis à leur tour, ce qui leur donne le droit de mettre le logement en vente.

Acheter en couple

Aménagements du régime

Acquérir son logement dans le cadre de l’indivision sans prévoir quelques aménagements au régime entraîne très souvent des situations de conflit. Il existe toutefois de nombreuses possibilités qui permettent de préserver les intérêts respectifs des indivisaires.

La règle des deux tiers

Sachez tout d’abord que le législateur a apporté quelques assouplissements. Tout d’abord par la Loi du 1er janvier 2007 en autorisant aux co-indivisaires possédants au moins deux tiers des quotes-parts, la vente sous certaines conditions.

Cette faculté ne pouvait toutefois être exercée que pour payer les dettes de l’indivision. Cette mesure a ensuite été assouplie par la Loi du 12 mai 2009 qui a mis en place une procédure permettant aux indivisaires détenant plus des 2/3 des parts de demander la vente sans avoir à affecter le produit au remboursement des dettes.

Cette procédure répond à un formalisme strict et nécessite d’avoir recours à un notaire pour signifier la volonté de mettre en vente le bien. D’autre part, les indivisaires minoritaires peuvent s’opposer à cette décision. Le notaire dressera alors un procès-verbal et il appartiendra au tribunal d’instance de décider.

Si le tribunal valide la demande, la vente ne pourra pas se faire à l’amiable. Elle devra s’effectuer aux enchères, le prix de départ devant correspondre toutefois aux prix du marché. En cas d’indivision avec une majorité des deux tiers, pensez à fixer un prix minimum de vente du bien dès le départ pour éviter tout conflit futur.

La légation par testament

Il est possible de rédiger un testament permettant de léguer sa part d’usufruit en cas de décès. Cette solution a le mérite d’empêcher les héritiers de vendre le logement et de maintenir le légataire survivant dans le logement. En revanche, les parts léguées sont imposées à 60 % au titre des droits de succession.

La convention d’indivision

Il s’agit d’un acte notarié publié au bureau des hypothèques qui a pour objet d'organiser la gestion future du bien et de régler à l’avance les problèmes qui pourraient provenir d’une situation de séparation ou de décès.Le pacte peut également prévoir tous les types de situation qui pourrait se présenter aux indivisaires. Les signataires ont le choix entre deux types de durée :

  1. Indéterminée.
  2. Déterminée avec un maximum de 5 ans.

Dans ce cas, chaque signataire est lié à la convention jusqu’au terme prévu. Pour facilité les choses, il est possible de prévoir une tacite reconduction et de désigner un gérant pour éviter d’avoir recours à l’unanimité pour la gestion du bien ou participer aux assemblées générales de copropriétaires.

Ajouter une clause de tontine dans une convention d'indivision

La Tontine

Rarement proposé par les notaires, le mécanisme de la tontine reste assez méconnu. Insérée dans l’acte authentique, la clause tontinière ou "clause d’accroissement" assure aux concubins une protection sans faille contre les éventuels héritiers en cas de décès de l’un d’entre eux puisque le concubin survivant est réputé avoir été propriétaire du bien depuis l’acquisition.

Si la tontine apporte une protection totale en cas de succession, elle comporte deux inconvénients majeurs :En cas de discorde, la vente ne pourra être prononcée qu’avec l’accord des deux concubins. Si la valeur dépasse 76000 euros, il faut s’acquitter des droits de succession de 60 % sur la moitié du bien.

La SCI

Plus lourd et plus coûteux que l’indivision, le cadre de la SCI est souvent utilisé pour les investissements locatifs. Dans ce cas, c’est la société qui réalise l’investissement, chaque concubin détenant des parts en fonction de son apport.

Les statuts désignent le gérant et règlent les différents cas qui peuvent se produire. Ils permettent par exemple de fixer par avance les règles de rachat par le conjoint survivant des parts du défunt, les héritiers ne pouvant pas s’opposer à cette clause.

Attention : contrairement aux frais liés à l’acquisition, les honoraires du notaire pour la rédaction des statuts sont fixés librement.Toutefois, créer une SCI familiale dans le but d’acquérir une résidence principale n’apporte pas d’avantage particulier et comporte même pas mal d’inconvénients.

En cas de séparation par exemple, il est nécessaire de revendre les parts pour sortir de la SCI. D’autre part, les emprunteurs ne pourront pas bénéficier des aides à l’accession comme les prêts à taux zéro ou PEL et CEL.

Important : si vous signez le compromis en tant que particulier, vous devez prévoir une clause de substitution permettant à la SCI d’acheter le bien à votre place.

Démembrement croisé du bien

Le mécanisme semble un peu complexe au départ, mais votre notaire pourra entrer dans les détails et vérifier qu’il s’adapte à votre situation. Pour faire simple, disons que le démembrement de votre appartement ou de votre maison permettra à moindre coût de préparer la succession.Pour illustrer le principe, nous allons prendre un exemple simple sur la base de 100 parts.

Chaque concubin acquiert 50 parts en nue-propriété et 50 parts en usufruit. L’usufruit prenant fin au décès, le concubin survivant détiendra 50 % des parts en pleine propriété et 50 % en nue-propriété. L’héritage portera alors sur la nue-propriété des 50 % de parts du défunt, empêchant ainsi toute action de la part des héritiers.

Le financement d’un bien en indivision

Financement d'un appartement en indivision

Il est important de faire la distinction entre les notions de co-emprunteurs et co-acquéreurs. Sachez que figurer dans le l’offre préalable de prêt ne donne aucun droit sur la propriété du bien. Sont seulement propriétaires les personnes mentionnées à l’acte de vente.

Pour le reste, financer l’achat d’un bien en indivision ne comporte aucune difficulté particulière. Un seul dossier de prêt est monté pour les deux indivisaires et la banque procèdera à l’analyse de la situation de chaque emprunteur.

Construction sur un terrain appartenant à un des indivisaires

C’est une situation particulière, mais qui se produit parfois et peut amener l’un des concubins dans une impasse totale si toutes les précautions ne sont pas prises dans la convention. En effet, la construction de la maison appartient au propriétaire du terrain, même si son financement a été réalisé par les deux.

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