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Le compromis de vente

Tout ce qu'il faut savoir sur la signature du compromis

Signature sous seing privéDéfinition

Un compromis de vente immobilier (appelé également promesse synallagmatique) est un acte majeur qui engage juridiquement les signataires du document. Que sa rédaction soit confiée à un notaire ou que sa signature intervienne à l’agence, cet avant-contrat prépare l’acte authentique et formalise l’accord intervenu entre l’acheteur et le vendeur à l’issue de la négociation.

Le document doit donc indiquer le prix convenu, les caractéristiques précises du bien et sa localisation.

Signature par un notaire

La signature du compromis de vente peut s’établir chez le notaire. Ce dernier en tant qu’officier ministériel a une obligation de conseil vis-à-vis des deux parties.

Il arrive parfois qu’acquéreurs et vendeurs aient chacun leur propre notaire. On parle alors de double minute. Par convention, la signature de l'avant contrat s’effectue chez le notaire du vendeur, la signature de l’acte authentique  se faisant chez celui de l’acquéreur.

La présence d’un notaire est d’autant plus utile  lorsque la vente comporte des clauses particulières.

Signature par une agence

Signature du compromis chez une agenceToutefois, vous pouvez signer le compromis de  vente sous seing privé, notamment si vous passez par l’intermédiaire d’un agent  immobilier.

Ce dernier connait parfaitement les aspects de cette étape de la vente immobilière.

Sa rédaction sera ainsi gratuite et rien ne vous empêche de vous faire assister le jour de la signature si vous avez quelques inquiétudes.

Signature entre particuliers

La signature entre deux particuliers ne revêt aucune difficulté même s’il faut se montrer vigilant dans la mesure où vous ne pourrez bénéficier d’aucuns conseils de la part de professionnels.

Il existe par ailleurs des modèles de compromis de vente types que vous pouvez télécharger gratuitement par internet. Vous pouvez également acheter un modèle dans n’importe quelle papeterie.

Les clauses suspensives

Comme nous vous l’avons indiqué plus haut, les avant-contrats immobiliers sont des véritables contrats qui vous engagent en tant qu’acheteur. Celui-ci est toutefois suspendu à la réalisation d’un certain nombre de conditions qu’on appelle les clauses suspensives.

La clause d’obtention d’un prêt immobilier

Lorsque l’acquéreur a recours à un financement, la clause suspensive d’obtention de prêt immobilier est obligatoire. En cas de refus bancaire, la vente est annulée.
Soyez très vigilent lors de la rédaction de cette clause et notamment lors de l’inscription des délais.

Prévoyez au moins quinze jours pour le délai de dépôt de dossier de façon à avoir le temps de faire le tour de la concurrence et environs six semaines pour l’obtention de l’offre préalable.

En effet, il faut songer à tous les obstacles que vous pouvez rencontrer lors de l’étude de votre dossier. La banque peut prendre du retard dans l’émission de l’offre ou vous pouvez vous retrouver face à un problème lié à l’assurance.

D’autre part, soyez précis sur les montants qui figurent sur le compromis de vente. Sachez que si vous avez indiqué un emprunt d’un montant de 50 000 euros et que votre refus de prêt bancaire porte sur un montant supérieur, vous ne pourrez pas faire jouer la condition suspensive de non-obtention de prêt.

L’acompte éventuellement versé devra être restitué dans les 21 jours par le vendeur. En cas de pluralité d’emprunts, lorsque par exemple l’acquéreur a recours à un financement aidé par les pouvoirs publics ou un prêt employeur, le refus d’un seul prêt rend caduque la signature de l’avant contrat.

Les autres conditions

En cas de construction d’une maison individuelle, pensez à inscrire la condition d’obtention du permis de construire. D’autres clauses peuvent par ailleurs figurer comme la clause d’absence d’inscription hypothécaire, la purge des droits de préemption ou bien l’absence de servitudes.

Les différentes clauses suspensives

Attention à la clause potestative

La définition d’une clause potestative prête parfois à confusion. Sa réalisation ou sa non-réalisation ne dépendant de la volonté que d’un  seul signataire, celle-ci ne peut être assimilée à une condition suspensive.

Exemple d’une clause potestative: vous êtes déjà propriétaire d’un logement que vous avez mis à la vente et vous souhaitez éviter de souscrire un  prêt relais. La rédaction d’une clause suspendant l’achat du bien figurant dans le compromis de vente à la réalisation de la vente de votre bien immobilier n’aura ainsi aucune valeur juridique.

Délai de rétractation

Délai de rétractation de 7 joursGrâce à Loi S.R.U vous disposez d’un délai de 7 jours pour annuler l’avant contrat sans avoir à justifier de votre décision. Ce Délai de rétractation commence à courir le lendemain du jour ou vous recevez le document.

Pour que la date de départ du délai soit certaine, le compromis de vente doit être transmis en lettre recommandée avec accusé de réception.

Important : en cas de pluralité d’acheteurs (un couple par exemple), le vendeur doit envoyer à chacun un exemplaire des signataires.

Versement d’un acompte

L’usage veut que pour "asseoir" la vente, l’acheteur verse un acompte au vendeur (en général entre 5 à 10% du prix d’achat).

Toutefois, l’acompte ne peut être réclamé que si le compromis de vente est signé auprès d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). En cas de signature entre particuliers, le vendeur devra attendre la fin du délai de rétractation pour

Le versement viendra en déduction du prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique.

Cas de non-réalisation du compromis

Une fois passé le délai de rétractation, si toutes les clauses suspensives sont réalisées et que l’acquéreur se désiste, le vendeur est en droit de réclamer une indemnité d’indemnisation. Correspondant à l’acompte versé.

La clause de substitution

Elle permet à une tierce personne de se substituer au signataire d'origine. Cette faculté de substitution est par ailleurs très importante lorsqu'une SCI doit être constituée pour acquérir le bien. Elle répond à un formalisme simple et ne nécessite pas d'acte authentique.

Les diagnostics immobiliers

Diagnostics immobiliers obligatoires à joindre au compromisLe vendeur est soumis à l’obligation de réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers en fonction de l’âge et l’état du logement. Le dossier D.T.S (diagnostics techniques obligatoires) permet ainsi à l’acheteur de connaitre l’état du logement.

Le Dossier D.T.S doit être annexé au compromis de vente avec l’ensemble des diagnostics réalisés :

  • Diagnostic de performance énergétique
  • Diagnostic Plomb
  • Diagnostic amiante
  • Diagnostic gaz
  • Diagnostic assainissement pour les maisons individuelles
  • Loi Carrez
Nos conseils

Avant de signer, lisez attentivement le compromis de vente et notamment la manière dont sont rédigées les clauses suspensives.

Veillez également à respecter les délais qui vous sont imposés et faites en sorte à ce qu’ils soient suffisants pour vous permettre d’effectuer les différentes démarches auprès des banques.

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Taux fixes immobiliers 20/08/14

7 ans 1.95%
10 ans 2.35%
15 ans 2.60%
20 ans 2.90%
25 ans 3.15%
30 ans 3.65%