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Immobilier » Le compromis de vente

Tout ce qu'il faut savoir sur la signature du compromis

Définition

Le compromis de vente immobilier (appelé également promesse synallagmatique) est un acte majeur qui engage juridiquement les signataires du document. Que sa rédaction soit confiée à un notaire ou que sa signature intervienne à l’agence, cet avant-contrat prépare l’acte authentique et formalise l’accord intervenu entre l’acheteur et le vendeur à l’issue de la négociation. Il doit indiquer le prix convenu, les caractéristiques précises du bien et sa localisation.

Signature par un notaire

La signature du compromis de vente peut s’établir chez le notaire. Ce dernier en tant qu’officier ministériel a une obligation de conseil vis-à-vis des deux parties. Il arrive parfois qu’acquéreurs et vendeurs aient chacun leur propre notaire. On parle alors de " double minute ". Par convention, la signature de l'avant-contrat s’effectue chez celui du vendeur, la signature de l’acte authentique  se faisant chez celui de l’acquéreur. Sa présence est d’autant plus utile lorsque la vente comporte des clauses particulières.

Signature par une agence

Signature du compromis chez une agenceUn avant-contrat peut toutefois être établi sous seing privé. C'est souvent le cas lorsque le bien a été vendu par une agence immobilière.

L'agent immobilier connait parfaitement les aspects de cette étape de la vente immobilière mais rien ne vous empêche de vous faire assister le jour de la signature si vous avez quelques inquiétudes.

Signature entre particuliers

La signature entre deux particuliers ne revêt aucune difficulté même s’il faut se montrer vigilant dans la mesure où vous ne pourrez bénéficier d’aucuns conseils.

Il existe des modèles de compromis de vente type que vous pouvez télécharger gratuitement par internet. Vous pouvez également acheter un exemplaire dans n’importe quelle papeterie.

Les clauses suspensives

Comme nous vous l’avons indiqué plus haut, la signature d’un avant-contrat engage juridiquement. Cet engagement est toutefois suspendu à la réalisation d’un certain nombre de conditions qu’on appelle les clauses suspensives.

Les differentes clauses suspensives

La clause d’obtention d’un prêt immobilier

L’acquéreur qui a recours à un ou plusieurs emprunts immobiliers pour financer son acquisition bénéficie de la clause suspensive d’obtention de prêt immobilier. En cas de refus bancaire d’un seul prêt, la vente est annulée. Il faut se montrer très vigilant lors de la rédaction de cette clause et notamment sur les délais. Prévoyez au moins quinze jours pour le délai de dépôt de dossier de façon à avoir le temps de faire le tour de la concurrence et un minimum de six semaines pour obtenir une offre préalable. Il faut en effet songer aux obstacles que vous pouvez rencontrer lors de l’étude de votre dossier. La banque peut prendre du retard dans l’émission de l’offre ou vous pouvez vous retrouver face à un problème d’assurance.

D’autre part, soyez précis sur les caractéristiques des prêts. Sachez que si vous avez indiqué dans le compromis que vous empruntez 100 000 euros et que votre refus de prêt bancaire porte sur un montant supérieur, vous ne pourrez pas faire prévaloir la condition suspensive de prêt pour annuler la transaction.

Enfin, sachez que l’acompte éventuellement versé devra être restitué par le vendeur dans les 21 jours par le vendeur.

Les autres conditions

En cas de construction d’une maison individuelle, pensez à inscrire la condition d’obtention du permis de construire. D’autres clauses peuvent par ailleurs figurer comme la clause d’absence d’inscription hypothécaire, la purge des droits de préemption ou bien l’absence de servitudes.

Condition d'obtention de pret

Attention à la clause potestative

La définition d’une clause potestative paraît parfois un peu confuse. Sa réalisation ou sa non-réalisation ne dépendant de la volonté que d’un seul signataire, celle-ci ne peut être assimilée à une condition suspensive.

Exemple d’une clause potestative: vous êtes déjà propriétaire d’un logement que vous avez mis à la vente et vous souhaitez éviter de souscrire un prêt relais. La rédaction d’une clause suspendant l’achat du bien à la réalisation de la vente de votre bien immobilier n’aura ainsi aucune valeur juridique.

Délai de rétractation

Delai de rétractation de 7 joursGrâce à Loi S.R.U, vous disposez d’un délai de 7 jours pour annuler l’avant-contrat sans avoir à justifier de votre décision. Ce Délai de rétractation commence à courir le lendemain du jour de la notification du compromis.

Pour que la date de départ du délai soit certaine, le compromis de vente doit être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception.

Important : en cas de pluralité d’acheteurs (un couple par exemple), le vendeur doit envoyer un exemplaire à chaque acquéreur.

Versement d’un acompte

L’usage veut que pour " asseoir " la vente, l’acheteur verse un acompte au vendeur (en général entre 5 à 10 % du prix d’achat).

Toutefois, l’acompte ne peut être réclamé que si la signature a lieu auprès d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). En cas de signature entre particuliers, le vendeur devra attendre la fin du délai de rétractation pour

Le versement viendra en déduction du prix de vente au moment de la signature de l’acte authentique.

Cas de non-réalisation du compromis

Si l’acquéreur se désiste alors que toutes les clauses suspensives ont été réalisées, le vendeur est en droit de réclamer une indemnité d’indemnisation correspondant à l’acompte versé.

substituer une SCI au compromis

La clause de substitution

Elle permet à une tierce personne de se substituer au signataire d'origine. Cette faculté est par ailleurs très importante si on veut par la suite substituer une SCI à un particulier. Elle répond à un formalisme simple et ne nécessite pas d'acte authentique.

Les diagnostics immobiliers

Diagnostics immobiliers obligatoires a annexer au compromisLe vendeur est soumis à l’obligation de réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers en fonction de l’âge et l’état du logement. Le DDT (dossier de diagnostics techniques) permet à l’acheteur de connaitre l’état du logement.

Le Dossier doit être annexé au compromis de vente avec l’ensemble des diagnostics réalisés :

  • Performance énergétique
  • Plomb
  • Amiante
  • Gaz
  • Mesurage Carrez
Nos conseils

Avant de signer, relisez attentivement chaque article, notamment la partie concernant les clauses suspensives et veillez à respecter les délais qui vous sont imposés.

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