• Emprunt immobilier, construction
  • Retraite et assurance
  • Guides, conseils financements immobilier
  • Préparer votre avenir : emprunts, retraites, biens
  • Que pouvez vous emprunter pour vos projets ?
  • Rachat de crédit et financement
Credit » Credit hypothecaire

3 utilisations de la garantie hypothécaire pour trouver un financement

Définition

Emprunt dont la garantie repose sur une hypothèque. Le crédit hypothécaire sert généralement à financer une acquisition immobilière ou à réaliser des travaux. Depuis la réforme sur les sûretés du 23 mars 2006 et l’introduction de l’hypothèque rechargeable, il est possible de l’utiliser pour garantir plusieurs emprunts successifs.

Les différentes variétés d’hypothèques

Le contrat qui lie l’emprunteur à l’organisme prêteur relève de l’hypothèque conventionnelle. Il ne peut être établi que sous forme authentique, ce qui explique le formalisme qui l’entoure et l’obligation de recourir à un notaire.

L’inscription hypothécaire ne peut porter que sur un bien appartenant à l’emprunteur. Il est donc inutile de proposer le bien d’un proche pour garantir le prêt.

L’hypothèque rechargeable

Introduite par la réforme de 2006 dans l’objectif de relancer la consommation, l’hypothèque rechargeable permet d’affecter la garantie à de nouveaux emprunts (1). Elle nécessite la rédaction d’un nouvel acte authentique et doit suivre le même formalisme que pour n’importe quel prêt et notamment faire l’objet d’une offre préalable dans laquelle est indexée une situation hypothécaire de l’immeuble mis en garantie.

(1) : il est possible d’emprunter auprès d’une autre banque que celle inscrite en premier rang.

Le prêt viager hypothécaire

Hypotheque rechargeable

Il s’agit d’une application toute particulière de l’hypothèque, encore assez méconnue et parfois décriée pour les risques qu’elle comporte. Il faut dire que les conséquences peuvent être désastreuses si le mécanisme n’est pas adapté à la situation des emprunteurs.

Principe

La grande particularité du PVH est de différer le remboursement du prêt au décès des emprunteurs. Il est en cela parfaitement adapté à la situation des retraités. A noter que le capital peut être versé au choix en une seule fois ou sous forme de rente, l’utilisation des fonds restant entièrement libre. Les risques sont principalement de 2 ordres :

  1. Un coût élevé du crédit : les intérêts non remboursés sont capitalisés, c'est-à-dire que chaque année, les intérêts produisent à leur tour des intérêts, grossissant la dette d’année en année.
  2. Des héritiers lésés d’un patrimoine : ces derniers pourront toutefois décider de garder le bien en remboursant eux-mêmes l’emprunt. Dans le cas contraire, la banque procédera à la vente du bien, le solde éventuel entrant alors dans l’actif successoral.

Bon à savoir : seuls quelques organismes spécialisés comme le crédit foncier proposent ce type de financement.

Remboursement

Il s’effectue au décès de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs). Il est toutefois possible de rembourser tout ou partie du capital avant le terme. Dans ce cas, l’organisme prêteur peut exiger des indemnités pour remboursement anticipé, à condition qu’elles aient été prévues dans l’offre préalable.

Formalisme

Le contrat doit être authentifié par un notaire, ce qui malgré le coût qu’engendre la formalité présente l’avantage de bénéficier des conseils d’un officier public et d’être informé sur les risques encourus.

Les obligations de l’emprunteur

La garantie reposant sur la valeur du bien immobilier, il est évident que la banque tiendra à ce que l’état général du patrimoine hypothéqué ne se détériore pas avec le temps. Il devra donc être entretenu de manière à ce que son prix de revente ne baisse pas.

Le prêt hypothécaire cautionné : éviter l’assurance

Alternative originale, le prêt hypothécaire cautionné permet d’obtenir un financement sans satisfaire à l’obligation d’assurance. Il permet d’obtenir un capital pouvant aller jusqu’à 70% de la valeur du patrimoine hypothéqué sur une durée de 25 ans maximum. A l’inverse du PVH, la dette est remboursée (capital et intérêts) périodiquement. En contrepartie, l’organisme prêteur impose de souscrire à une caution mutuelle.

Le privilège prêteur de deniers

Autre sûreté réelle, l’IPPD présente l’avantage d’être plus économique que l’hypothèque puisqu’elle ne nécessite pas de publicité foncière. Toutefois, sa portée reste limitée dans la mesure où elle ne peut s’appliquer que sur des biens existants. Impossible donc de l’affecter au financement d’une construction d’une maison individuelle ou à l’achat d’un appartement en VEFA.

La mainlevée

Autre inconvénient des sûretés réelles, c’est qu’elles nécessitent une mainlevée en cas de remboursement anticipé, ce que les banques ne précisent pas toujours lors de la souscription. Il s’agit d’un pourcentage qui s’applique sur le montant initial. A titre d’exemple, comptez 770 € pour un capital emprunté de 150 000 €.

Références juridiques

Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à en parler sur les réseaux sociaux

FAQ
Simulateurs
En poursuivant votre visite, vous acceptez l’utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus