• Emprunt immobilier, construction
  • Retraite et assurance
  • Guides, conseils financements immobilier
  • Préparer votre avenir : emprunts, retraites, biens
  • Que pouvez vous emprunter pour vos projets ?
  • Rachat de crédit et financement
Fiscalité immobilière

Fiscalité immobilière

La multiplicité et la complexification des dispositions fiscales applicables à l’immobilier sèment parfois la confusion dans l’esprit des investisseurs et finit par rendre l’immobilier moins attractif. Une bonne connaissance de la fiscalité immobilière reste aujourd’hui le moyen le plus sûr pour optimiser son investissement. Ce dossier dresse l’inventaire des différentes mesures qui touchent le patrimoine immobilier et tient compte des dernières réformes. Il n’aborde pas toutefois la fiscalité qui s’applique aux structures complexes ou aux opérations de défiscalisation.

Taux de fiscalite sur l'immobilier

Fiscalité des revenus fonciers

La déclaration annuelle de revenus fonciers s’impose à tous les investisseurs. Si vous percevez plus de 15 000 € de loyers annuels, vous n’avez pas le choix, vous devez opter pour le régime du réel, une option irrévocable pendant 3 ans.

Régime du réel

Chaque année, l’investisseur déclare les revenus et charges sur le formulaire de déclaration spéciale des revenus fonciers (CERFA 2044). La notice explicative donne toutes les informations nécessaires sur les dépenses déductibles. Elles concernent généralement :

  • Les dépenses d’entretien, de rénovation ou de réparation.
  • Les assurances de loyer impayé.
  • Les intérêts d’emprunt.Les charges de copropriété non imputées au locataire.
  • La taxe foncière.

Le micro foncier

Si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime du micro foncier, mais rien ne vous empêche de choisir le régime du réel même si vos revenus fonciers sont faibles. Ce régime simplifie grandement la déclaration. Nul besoin d’utiliser la 2044, puisque la seule chose à faire ici est de reporter le montant des loyers bruts. L’administration fiscale appliquera d’elle-même un abattement forfaitaire de 30 %.

Notez qu’il s’agit là d’une faculté et non d’une obligation, mais vous l’aurez compris : si les charges déductibles sont supérieures au forfait, il sera plus intéressant d’opter pour le régime du réel.

Taxation des plus-values immobilières

L’imposition des plus-values immobilières a fait l’objet de nombreuses modifications au fil des lois de finances successives. Notez deux nouvelles mesures à effet du 1er janvier 2016 :

  1. Reconduction de l’abattement forfaitaire de 30 % sur la vente des terrains à bâtir.
  2. Exonération totale sur la plus-value si la vente est réalisée au bénéfice d’un bailleur social.

La fiscalité s’applique à toutes les cessions privées, qu’elles concernent un bien immeuble ou les annexes qui s’y rattachent, en dehors des cas d’exonération prévus par le législateur comme :

  • La vente de la résidence principale.
  • La 1re cession d’un bien immobilier (même si elle ne concerne pas la résidence principale).
  • Les cessions inférieures à 15 000 €. (1)
  • Les ventes de biens de plus de 30 ans (exonération de la plus-value et des prélèvements sociaux).
  • Les ventes au profit des bailleurs sociaux.Les ventes effectuées par les personnes titulaires d’une carte d’invalidité ou sous certaines conditions les personnes vivant dans une maison de retraite.

Le calcul s’établit en 3 étapes :

  1. Détermination de la plus-value brute. Celle-ci s’établit en déduisant le prix d’achat (augmenté des différents frais liés à l’acquisition) au prix de cession (augmenté des frais liés à la vente).
  2. Calcul des abattements par année de détention au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
  3. Calcul de l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.(2)

(1) : le plafond s’entend par opération. Il est ainsi possible de bénéficier de l’exonération sur plusieurs ventes dans l’année.

(2) : le calcul s’effectue distinctement.

Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €

Depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe est appliquée sur les plus-values immobilières supérieures à un montant de 50 000 €. Voir ici

Calcul des abattements par annee de detention

Calcul des taux d’abattements

Durée de détentionAu titre de l’impôt sur le revenuAu titre des prélèvements sociaux
Inférieure à 6 ans--
De 6 à 21 ans6%1,65%
22 ans4%1,60%
Plus de 22 ansExonération9%
Après 30 ansExonérationExonération

Le mécanisme du déficit foncier

Peu ou mal utilisé, le mécanisme du déficit foncier permet d’imputer le résultat négatif sur la déclaration d’impôts sur le revenu dans la limite de 10 700 €. Ce montant s’apprécie sans tenir compte des intérêts d’emprunt. À noter que la part du déficit supérieure au plafond est reportable sur les 10 années suivantes, à condition que le bien soit loué jusqu’à la fin de la 3e année qui suit le report.

Cas spécifiques

Non-résidents

Les Français non-résidents sont soumis aux mêmes règles d’imposition, notamment depuis le rétablissement des prélèvements sociaux au 1er janvier 2016 (1), sauf en matière d’exonérations. En effet, les non-résidents ne bénéficient pas de l’exonération au titre de la résidence principale ni au titre d’une 1ère vente immobilière. En revanche, l’administration leur accorde une exonération spécifique limitée à 150 000 € à la double condition :

  1. Pour les membres de l’UE, que la vente intervienne dans les 5 années qui suivent l’expatriation.
  2. Que le bien ait été la résidence principale de l’intéressé pendant au moins 2 ans.

(1) : supprimés par la directive européenne en 2015.

Biens immobiliers détenus à l’étranger

Vous n’êtes pas tenu de déclarer un bien immobilier détenu à l’étranger si celui-ci vous sert de résidence secondaire Seuls les revenus locatifs d’immeubles détenus à l’étranger sont déclarables dans la catégorie des revenus fonciers et imposables - sauf convention contraire entre la France et le pays de résidence - de la même manière que les biens détenus en France. Il en va de même pour la déclaration de la plus-value immobilière. Il faut suivre la règle de la convention fiscale entre les pays lorsqu’elle existe. En son absence, vous payerez la plus-value immobilière en France.

Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à en parler sur les réseaux sociaux

pret immo
FAQ
Simulateurs
En poursuivant votre visite, vous acceptez l’utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus