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Remboursement anticipé emprunt

Faut-il racheter ses prêts malgré les frais de remboursement anticipé ?

Postée le 17 novembre 2008

Racheter deux prêts immobiliers et avoir des mensualités plus faibles

Nous avons acheté un bien immobilier dans le cadre d'une SCI familiale avec 3 logements loués à des membres de la famille. Le montant total des 3 loyers s'élève à 1652 euros. Pour financer cette acquisition, nous avons contracté 2 prêts :

  1. En 2004, lors de la construction nous avons souscrit un premier prêt immobilier auprès de notre banque pour un montant de 198 200 euros sur 240 mois au taux de 4,50% dont les mensualités sont de 1 310, 96 euros.
  2. En 2005, pour financer une piscine il y a eu un second crédit de 25 000 euros sur 180 mois à 3,65% dont les mensualités s'élèvent à 180,57 euros.

La question est de savoir s'il serait réaliste de racheter les deux prêts afin d'avoir des mensualités moins élevées. Je précise que les sommes restant à rembourser sont respectivement de 166 377 euros et de 22 172 euros sachant que dans les deux cas il y a une indemnité de remboursement anticipé de 3 % sur le capital restant dû.

Analyse du dossier

Pour obtenir une réponse précise, vous devrez faire une analyse très complète. Toutefois, à première vue, étant donné que les taux d'intérêt ne sont pas plus favorables qu'il y a 2 et 4 ans, racheter les deux prêts nécessitera d'emprunter sur une durée plus longue et impactera nécessairement le coût du crédit.

  • Vous allez tout d'abord devoir emprunter un montant équivalent au capital restant dû de chaque emprunt augmenté des pénalités de 3 % sur chacun d'entre eux soit :

[(166 377 + 22 172) + (166 377 + 22 172)*3%)] = 194 205 €

De plus, les taux de crédit actuels sont plus élevés. Comptez entre 5,5 et 6 % pour un emprunt sur 240 mois ce qui donnera 1 334,50 € de remboursement mensuel (pour un taux 5,5%), sans compter les frais annexes (frais de dossier et de garantie).

Enfin, un prêt sur une durée de 240 mois entrainera un coût d'assurance plus élevé.

Ces taux ne peuvent être obtenus que dans une banque classique. Si vous vous orientez vers un organisme de rachat de crédit, les taux proposés risquent d'être beaucoup plus élevés.

En conclusion, si baisser vos mensualités n'est pas impératif, nous vous déconseillons de renégocier vos prêts.

Les solutions alternatives

Relisez votre offre de prêt et vérifiez si les deux opérations souscrites en 2004 et 2006 proposent des solutions de souplesse. En effet la plupart des contrats actuels permettent de moduler les mensualités. Vous pouvez ainsi généralement baisser vos remboursements jusqu'à 30 % à condition avec un impact sur la durée. Seule obligation : la nouvelle durée ne doit pas excéder la durée initiale.

Cette solution est plus économique, car elle a un effet quasi immédiat (dès la prochaine échéance suivant l'accord de la banque) et évite de payer des frais supplémentaires (Pénalités de 3 %, frais annexes).

Une autre solution consiste à solder partiellement le prêt à l'aide de ses deniers personnels. Cette solution nécessite néanmoins de posséder un capital disponible et n'empêche pas le paiement des pénalités de remboursement anticipé.

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