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Comment calculer le taux d'endettement pour le locatif ?

Comment fait la banque pour calculer l'endettement d'un investisseur ?

L'analyse de risque bancaire diffère suivant le type d'achat immobilier. Ainsi, le calcul du taux d'endettement ne sera pas le même suivant que vous achetiez votre logement principal, votre résidence secondaire ou bien que vous réalisiez un investissement locatif. Focus sur l'étude d'un dossier locatif et la méthode pour calculer le taux d'endettement.

L'étude du profil financier d'un investisseur

Quelques mots tout d'abord pour savoir comment la banque appréhende le dossier d'un investisseur immobilier. Autant le dire, tous ne sont pas les bienvenus. Entre le propriétaire d'une résidence principale qui prépare sa retraite en achetant un appartement dans le but de le louer et un investisseur dont le patrimoine immobilier ne comporte que du locatif et qui en est à sa énième opération, l'accueil ne sera pas du tout le même.

Quelle méthode pour calculer l'endettement ?

Formule pour calculer le taux d'endettement d'un investisseur

Nous allons aborder le problème en étudiant la situation de l'investisseur sous deux angles, à la manière du service d'analyse de risque de la banque :

  1. En calculant les ratios avant et après opération d'investissement locatif.
  2. En rapprochant ces résultats de la situation patrimoniale et financière de l'emprunteur.

Nous prendrons un exemple chiffré pour mesurer l'impact de l'opération immobilière.

Formule générale de calcul

(Mensualités de prêt en cours + Nouvelle mensualité envisagée) * 100 / (Revenus nets professionnels + Revenus nets locatifs)

Prenons un exemple simple d'un couple d'investisseurs qui est propriétaire de sa résidence principale sur laquelle il rembourse 650 € par mois. Leurs revenus professionnels s'élèvent à 3300 € nets mensuels. Ils envisagent de réaliser une opération immobilière locative dans l'objectif d'améliorer leur pouvoir d'achat au moment de la retraite. Le nouvel emprunt immobilier va les contraindre à rembourser 400 € supplémentaires par mois mais ils percevront en contrepartie 500 € de loyers bruts. On considère qu'ils n'ont aucun crédit à la consommation.

Formule ratio utilise par les banques

Calcul avant opération

Il suffit de reprendre la formule précédente.

(650 * 100) / 3300 = 16,70 %

L'endettement est très bon puisque très en deçà du seuil fatidique de 33 %. Le reste à vivre est également appréciable avec un solde de 2850 € après remboursement de l'emprunt.

Calcul après opération

Malgré le fait que les revenus locatifs couvrent pratiquement la mensualité du nouvel emprunt, le taux d'endettement va s'alourdir considérablement.

Tout d'abord, la banque va appliquer une décote pour calculer forfaitairement les charges (impôts fonciers, taxe foncière etc.). En général, elle retient 60 à 70 % des revenus bruts. Nous appliquons donc un abattement de 30 % sur les 550 € de loyers. Les revenus nets retenus seront donc de 385 €.

Nous avons volontairement pris l'exemple d'une opération immobilière où les loyers couvrent quasiment la mensualité pour montrer l'incidence d'une opération locative sur le taux d'endettement. Sachez que même lorsqu'on augmente le débit (les mensualités de prêt) et le crédit (les revenus locatifs) du même montant, le taux d'endettement augmente mécaniquement et de façon parfois spectaculaire.

(650+400) * 100 / (3300+385) = 28,5 %

Comme on peut le constater, malgré le fait que les loyers couvrent (à 15 € près) le montant du crédit, le couple a presque doublé son taux d'endettement. Son taux se situant en dessous de 33 %, il n'aura évidemment aucune difficulté à obtenir le prêt. On peut se poser toutefois la question si le ratio avait atteint 35 voire 40 % ou plus, ce qui arrive rapidement lorsqu'on cumule plusieurs opérations locatives.

Analyse d'un dossier locatif

Simuler son taux avec notre calculette

Il suffit pour cela vos revenus nets annuels incluant les loyers nets et les revenus professionnels et le total de toutes les mensualités en cours. Attention à ne retenir que les revenus à caractère certain.

Les données saisies ne doivent comporter que des valeurs numériques !

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Revenus nets annuels

Mensualités en cours (M1 + M2 + .. )

Etes vous propriétaires ? oui non ________________________________________________________________________________________

Vous devez prendre en compte la totalité de vos revenus annuels nets. Par exemple, votre salaire net mensuel multiplié par 12, plus les éventuelles primes (13ème mois, prime de vacances...). Ajoutez les revenus annexes comme les pensions alimentaires ou les loyers perçus dans l'année.

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Appréciation du ratio dans le cadre d'une opération locative

Cette situation est fréquente et votre banquier va analyser votre dossier locatif avec un regard plus " indulgent " au moment d'aborder le taux d'endettement. Il saura apprécier votre situation globale et s'intéressera surtout au reste à vivre et à la qualité de l'investissement immobilier que vous envisagez.

Sachez notamment que les banques ont nettement durci leur position et rechignent à financer les opérations de défiscalisation immobilière si elles ne les jugent pas de qualité. Il faudra donc apprécier la justesse de votre investissement et réaliser une étude complète pour mesurer l'impact fiscal de l'opération.

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