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Quelle banque prête quand on est endetté à + de 40% ?

Quelle banque prête quand on est endetté à + de 40% ?

Depuis quelques années, les banques ont durci l’accès aux prêts immobiliers et il est quasiment impossible d’emprunter avec un taux d’endettement de l’ordre de 40 %. Malgré tout, quelques solutions existent. Explications avec nos experts en crédit.

Les éléments qui déterminent le ratio

Les banques sont de plus en plus strictes dans le choix des éléments qui entrent dans le calcul du taux d'endettement.

Les revenus

Certaines primes ne sont pas prises en compte dans les revenus de l’emprunteur du fait de leur côté aléatoire. D’autres sont seulement comptabilisées en partie, la banque appliquant un coefficient de pondération.

Allocations familiales

Le montant retenu dépend directement de l’âge des enfants. S’ils sont en bas âge, la banque pourra prendre en compte le total de l’allocation versée par la CAF. Si en revanche ce sont des adolescents, il y a de fortes chances pour qu’elles ne soient pas prises en considération du tout. Lorsqu’il reste une dizaine d’années de prestations à percevoir, la banque pondère la somme versée pour n’en retenir qu’une partie, le plus souvent la moitié.

APL

Certains organismes spécialisés tiennent compte de l’APL, mais la plupart des banques de réseau ne la prennent pas en compte. Là encore, elle peuvent être pondérées en fonction de la situation du ménage.

Primes d’intéressement

Compte tenu de leur caractère aléatoire, les banques ne retiennent pas les primes d'intéressement de même que les primes de participation.

13e mois

Le 13e mois peut être intégré en totalité aux revenus, de même que les primes de vacances, lorsqu’elles sont versées régulièrement et à date fixe.

Les crédits en cours

Toutes les mensualités de crédits en cours sont prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Sachez que les réserves d’argent (crédits renouvelables) sont comptabilisées.

A savoir : dans certains cas, la banque peut tenir compte des découverts bancaires.

Le minimum de reste à vivre

Sachez que l’analyse de l’endettement ne s’arrête pas au taux. Le montant du reste à vivre (somme restant sur le compte du ménage une fois payées les mensualités de crédit) renseigne aussi la banque sur les réelles capacités d’emprunt du ménage. Ainsi, elle pourra accepter d’accorder un prêt immobilier à un emprunteur avec un taux d’endettement de l’ordre de 40% si le reste à vivre permet au ménage de faire face à toutes ses dépenses. Cette situation reste toutefois exceptionnelle.

Si vous avez des prêts conso en cours

Dans la plupart des cas, c’est un prêt à la consommation (ou plusieurs) qui amène le ménage à dépasser le seuil fatidique de 33 % des revenus. Dans l’exemple ci-dessous, vous allez voir qu’il suffit de contracter un crédit auto pour franchir la ligne rouge.

Exemple chiffré

Un ménage souhaite acheter sa résidence principale. Le coût total d’acquisition est de 155 000 €. Il dispose d’un apport de 5000 € et décide d’emprunter 150 000 € sur 25 ans à un taux de 3,90 % avec assurance (3,60 + 0,30), les revenus du couple étant de 2400 € nets par mois.

1er cas : le ménage n’a pas contracté de prêt conso. Son taux d’endettement sera de :

(796,50 / 2400) * 100 = 33,18 %

2e cas : le ménage rembourse un crédit auto de 180 €

(796,50 + 180) / 2400) * 100 = 40,68 %

Dans le deuxième cas, avec un taux d’endettement de 40% et un reste à vivre de 1400 €, le couple se heurtera à un refus. Deux solutions permettent de sortir de cette situation.

Le lissage d’un prêt conso avec le prêt principal

Certaines banques de réseau et les établissements spécialisés comme le CREDIT FONCIER acceptent de lisser le crédit à la consommation et le prêt principal dont les mensualités sont réduites jusqu’au terme du prêt conso. Cette technique bancaire permet dans bien des cas de réduire l’endettement et permettre aux emprunteurs de réaliser leur projet immobilier.

Le prêt familial

Une autre solution consiste à solder les prêts en cours avec le concours d'un prêt familial. Lorsqu’elle peut être mise en place, cette solution permet de présenter un dossier sans mensualité en cours et augemente sensiblement la capacité d'emprunt.

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