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Comment la banque réalise t-elle l'analyse d'un crédit ?

Comment la banque étudie votre demande de crédit

Quoiqu'il existe des méthodes communes à tous les services d'engagement en matière d'analyse de prêt immobilier, les banques ont une interprétation des ratios et autres éléments chiffrés de votre dossier qui varie d'un établissement à l'autre. D'autres facteurs externes à votre demande peuvent également interférer dans la décision finale comme les objectifs commerciaux d'une agence ou l'influence d'un directeur d'agence ou de groupe.

Les éléments qui composent votre dossier

l'analyse de risque d'un credit immobilierLes documents qui composent votre demande de prêt immobilier font l'objet d'une analyse détaillée par les analystes de la banque. On peut les décomposer en quatre groupes :

  1. Les documents relatifs à votre situation familiale : carte nationale d'identité, justificatif de domicile... Ils sont de faible importance et n'influencent pas la décision finale.
  2. Les justificatifs de votre investissement immobilier : compromis ou promesse de vente, contrat de réservation, de promotion... Ces pièces permettent de justifier l'objet du prêt et donnent toutes les précisions sur le montant du bien à financer.
  3. Les documents liés à votre situation professionnelle : contrat de travail, bulletins de salaire. Ils servent à s'assurer de la pérennité des revenus.
  4. Les éléments financiers : ce sont les plus importants. Vous devez fournir les relevés bancaires des trois derniers mois, les copies des contrats de prêts en cours, les tableaux d'amortissement ainsi que les justificatifs de votre apport personnel.

Etude de la situation professionnelle

Il est nécessaire d'avoir une situation stable pour obtenir un prêt immobilier. L'idéal est de bénéficier d'un contrat à durée indéterminé. Si le CDI comporte une période d'essai, la banque attendra sans doute qu'elle expire avant de débloquer les fonds. Il est toutefois possible d'obtenir une offre préalable sous condition de fin de période d'essai.

L'analyse d'un CDD ou d'un contrat intérimaire nécessite que l'analyste de risque consulte plus en détail les missions accomplies sur les dernières années. Cet historique devra comporter une activité significative avec le moins de périodes de coupures possibles.

Analyse de la situation financière

  1. sur quoi se base la banque pour octroyer un pret immobilierLes comptes bancaires : il faut montrer à votre banque que vous savez gérer un budget. Si les relevés présentent des rejets de prélèvement, elle risque de refuser votre dossier, même si les autres éléments du dossiers sont positifs.
  2. Les crédits en cours : si l'endettement est correct, les emprunts en cours (immobilier, consommation ou réserve d'argent) ne poseront pas de problème. En revanche, si vous dépassez le taux généralement autorisé (qui varie de 33 à 36 % suivant la banque et la qualité du dossier de l'emprunteur) et si le reste à vivre est insuffisant, le dossier sera refusé. Certaines banques acceptent toutefois de lisser les prêts en cours avec le prêt principal.
  3. L'apport personnel : les banques exigent souvent un taux d'apport de 10 %, en plus du financement des frais de notaire et de garantie. Si vous disposez d'un capital, vous devrez fournir les copies des derniers relevés.
  4. Le taux d'endettement : c'est l'élément le plus important de l'analyse de risque d'un prêt immobilier, l'objectif du plan de financement étant justement d'adapter la durée et le montant afin de ne pas dépasser le taux d'endettement maximum de 33 %.

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