Garantie d’un emprunt immobilier
Quelles garanties faut-il pour un crédit ?
Les garanties pour un emprunt immobilier ?
Les banques vont exiger de l'emprunteur une garantie en cas de défaillance dans le remboursement du crédit immobilier. Le choix de la garantie à mettre en place est important pour le coût que celà engendre, bien sûr, mais aussi parceque ce choix aura des conséquences si vous deviez ne plus être en mesure de rembourser votre prêt.
Les différents types de garantie pour un crédit immobilier ?
Pour un prêt immobilier, il existe 4 types de garanties
L'hypotheque
L' hypothèque sert à garantir le paiement d' une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Le prêteur peut faire saisir et vendre du bien par voie judiciaire.
Les frais d'hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt (taxe de publicité foncière 0,615% du montant du prêt et frais d'enregistrement au Bureau des Hypothèques). Le coût de l'hypothèque est relativement élevé.
L' hypothèque fait l'objet d'un acte notarié ; l' inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques du lieu où se trouve le bien.
L'inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD)
L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est une garantie portante uniquement sur les biens anciens. L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l'hypothèque (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe de publicité foncière).
Proche de l'hypothèque, cette garantie est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne s'applique donc qu'aux biens existants et ne peut donc pas être utilisé pour les ventes sur plan ou pour la construction d'une maison individuelle.
Comme l'hypothèque, l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente.
L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier.
En cas de problème financier, le fonctionnement de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.
La société de cautionnement
La société de cautionnement
Les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire).
Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :
d'une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourrait parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
d'une commission, qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.
Remarque :
À la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.
La caution "mutuelle fonctionnaire"
C'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires.
Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières peuvent en profiter. La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.