Emprunt et actualisation

Coût d'un emprunt et actualisation

L'analyse la plus pertinente d'un emprunt est celle de son coût global. En effet, la seule négociation du taux de crédit ne garantie pas d'obtenir des bonnes conditions.

Ainsi, l'appréciation doit porter sur chaque élément qui compose votre prêt soit l'assurance du prêt mais aussi les frais de garantie et les frais dossier.

Il faut d'autre part tenir compte du coût de la vie. Si vous faites une projection chiffrée sur 10,15 ou 20 ans, il vous faudra donc ramener le capital restant dû figurant dans votre tableau d'amortissement à sa valeur à la date de la projection.

Exemple d'un emprunt

Prenons un emprunt immobilier de 150 000 € à un taux de 5% sur une durée de 240 mois soucrit en 1995. Au bout de 15 ans, soit en 2010, le capital restant dû sera de 57 457,23 € (en capital constant). Pourquoi en capital constant ?

Parce que ce montant ne tient pas compte de l'érosion monétaire qui ne manquera pas d'affecter votre pouvoir d'achat, mais aussi de diminuer l'impact de vos dettes.

Ainsi, le montant du prêt à solder en tenant compte de l'inflation réelle pendant cette période dépréciera le capital d'un peu plus de 20%, ramenant la dette actualisée à une valeur de 46 000 €.

En clair, 15 ans auparavant, l'argent avait un pouvoir d'achat de 20% supérieur à 2010.

Essayons de comprendre cette notion et de voir comment elle peut jouer sur une opération de placement.

Exemple de dépréciation d'un capital sur 10 ans

Si vous possédez un capital de 10 000 euros que vous laissez sur un compte bancaire non rémunéré, il est clair qu’au bout de 10 ans, quand bien même vous possédiez encore ces économies, ce capital n’aura plus la même valeur. Il perdra de son pouvoir d'achat en fonction du taux d'inflation. C'est pourquoi, il est nécessaire d'appliquer un taux d'actualisation pour connaître à l’avance sa véritable valeur dans 10 ans.

Ainsi, si l’on applique un taux actuariel de 2% pour les 10 années qui vont s’écouler, ce capital aura une valeur de :

10 000 euros X (1-0,02) 10 = 8 170,73 de nos Euros actuels.

Exemple d'un capital placé à 4%

Bien sûr dans la réalité, c’est plus complexe, parce que d’une part, on ne laisse pas un capital sur un compte courant sans intérêts et que d'autre part, les intérêts distribué sur certains placment comme le livret A sont généralement distribués par quinzaine.

Supposons que ce capital soit placé durant la période de 10 ans à un taux de 4%. Les intérêts seront donnés à la quinzaine, soit pour 10 ans, 240 quinzaines.

Le capital élevé de ses intérêts sera égal au bout de 10 ans à : 10 000 € X (1+4/2400)240 = 14 913,28 en Euros constants.

Une fois actualisé ce montant ne représentera plus, dans l'hypothèse d'une inflation de 2%, que 12 185, 23 €.

Retour sur notre emprunt

Dans le cas de notre exemple de départ, les 57457,23€ restants à rembourser sur le capital de départ de l’emprunt, une fois actualisé avec un taux d’actualisation de 2% par an représentent au début de l’emprunt 57457,23×(1-0,02)15 = 42436,13€ ; si l’on choisit un taux d’actualisation de 3% cela donne 36384,86€.

On peut aussi procéder à la même actualisation sur la mensualité et ainsi se rendre compte à l’avance si la mensualité pesera toujours autant dans notre budget. La mensualité de l’emprunt s’élève à 989,93€, une fois actualisée au taux de 2% on obtient 731,13€, ce qui signifie que, dans 15 ans, la mensualité représentera 731,13 de nos euros actuels.

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Taux fixes immobiliers 13/02/12

7 ans	3.05%
10 ans	3.08%
15 ans	3.58%
20 ans	3.85%
25 ans	3.90%
30 ans	4.15%

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