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Calculer le taux d'endettement

Simulation avec la calculette

Pour calculer en quelques secondes votre taux d'endettement, il suffit d'indiquer dans le premier champ vos revenus nets annuels et dans le second les mensualités des crédits en cours. Précisez si vous êtes propriétaire ou locataire, c'est tout.

Les données saisies ne doivent comporter que des valeurs numériques !

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Revenus nets annuels

Mensualités en cours (M1 + M2 + .. )

Etes vous propriétaires ? oui non ________________________________________________________________________________________

Vous devez prendre en compte la totalité de vos revenus annuels nets. Par exemple, votre salaire net mensuel multiplié par 12, plus les éventuelles primes (13ème mois, prime de vacances...). Ajoutez les revenus annexes comme les pensions alimentaires ou les loyers perçus dans l'année.

Sachez que les banques dépassent rarement un taux d’endettement de 33 %, même si l'analyse de risque est globale et porte sur d'autres éléments comme le " reste à vivre ", c'est-à-dire la somme restant en compte une fois payées les différentes mensualités, la stabilité professionnelle ou la bonne tenue des comptes bancaires.

Ne comptabilisez pas tous vos revenus

Le calcul du taux d'endettement tient compte uniquement des revenus à caractère certain des co emprunteurs. Les primes de treizième mois ou primes de vacances par exemple sont prises en compte et assimilées à une rémunération. A contrario, les primes d'intéressement ou de participation ne sont pas comptabilisées dans le calcul du fait de leur caractère aléatoire même si leur versement est récurrent depuis plusieurs années.

Pour les aides au logement (APL, allocation logement) ou les allocations familiales, sachez que les banques pondèrent parfois leur montant en fonction de l'âge des enfants ou de la situation des emprunteurs.

D'une manière plus générale, elle tient à s'assurer avant d'accepter de financer votre projet, que vos revenus seront versés régulièrement pendant la durée du prêt. Même si rien ne garantit que vous garderez votre situation professionnelle actuelle et que vos revenus resteront stables, elle cherche à minimiser au maximum les risques de départ et à s'assurer que vous êtes en mesure de faire face aux mensualités.

Exemple de calcul du taux d'endettement

Prenons un exemple simple avec un couple d'emprunteurs dont les revenus professionnels annuels nets de charges se montent à 35 000 €. Monsieur bénéficie en plus d'une prime de treizième mois et Madame d'une prime d'intéressement qui varie suivant les années de 1200 à 1800 €. Le couple a deux enfants de 2 et 4 ans. Ils perçoivent donc chaque mois une APL de 128 €.

Ils remboursement  par ailleurs un prêt-auto qui se terminera dans trois mois et pour lequel ils remboursent mensuellement 150 €.

Ils souhaitent acquérir leur logement. Pour cela, le plan de financement de la banque propose un échéancier de remboursement de 850 € par mois.

Tous les revenus sont pris en compte à l'exception de la prime d'intéressement en raison de son caractère aléatoire. Le 13e mois sera en revanche comptabilisé.

Montant des revenus nets : 35 000 € + 2 500 € + (128 * 12) = 39 036 €

Résultats du calcul du taux d'endettement du ménage :

  • Avant réalisation du projet immobilier : (150 * 12 * 100) / 39 036 € = 4,6 %
  • Après achat du logement : ((150 * 12) + 850 ) = 30,74 %

Analyses

C'est un dossier qui ne posera pas de problème. D'une part le taux d'endettement est inférieur à 33 % et d'autre part, le reste à vivre est suffisant pour un couple avec 2 enfants. Si le couple dispose en plus d'un apport personnel, il se trouvera même en situation de force pour négocier les meilleures conditions de taux, car le dossier intéressera la banque.

En ce qui concerne le prêt consommation, il pourrait presque ne pas apparaître dans le calcul du fait de la faible durée restante. En effet, il faut tenir compte à ce stade du délai nécessaire pour effectuer le déblocage du prêt soit environ trois mois. Le couple ne remboursera donc plus le prêt-auto lorsque le crédit immobilier sera débloqué. De toute manière, compte tenu du faible capital restant dû, il pourrait facilement être remboursé.

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