Simuler sa capacité de financement immobilier

L'usage de la calculette permet de simuler très rapidement sa capacité d'emprunt en fonction de ses revenus nets annuels et de ses charges mensuelles. Vous devez en outre indiquer la durée choisie et le taux d'intérêt.

D'une manière générale l'organisme prêteur se base sur un taux d'endettement de 33% pour déterminer la capacité d'emprunt d'un ménage. Cette analyse doit toutefois s'intégrer dans une étude plus large visant à passer au crible tous les éléments financiers.

Quels sont les revenus pris en compte ?

Tous les revenus à caractère certain entrent dans le calcul. Les salaires nets professionnels tout d'abord : les primes récurrentes comme le 13ème mois ou la prime de vacances sont ainsi comptabilisées. Les primes variables en revanche ne seront prises en compte que si elles sont versées régulièrement.

Les primes d'intéressement et de participation sont totalement exclues des calculs compte tenu de leur caractère aléatoire. Même si elles ont été versées les années précédantes, rien ne dit que vous continuerez à en bénéficier dans le futur.

Une prime exceptionnelle n'entre pas dans les revenus nets de l'emprunteur.

Les allocations font parfois l'objet d'une analyse plus fine.

• Les allocations familiales ne seront pas prises en compte si vos enfants approchent de la majorité car ces prestations ne seront plus versées dans quelques années.
• L'APL sera pondérée en raison de son caractère incertain. Certaines banques ne les intègrent pas du tout.

Attention : pour bénéficier de l'APL, le financement doit être basé sur un prêt PAS : en savoir plus

En ce qui concerne les revenus locatifs, la banque calcule le loyer net de charges et d'impôts. Certaines d'entre elles appliquent tout simplement un pourcentage sur le revenu locatif brut.

Les charges mensuelles

Le calcul de la capacité d'emprunt s'effectue en simulant le niveau de ses futures charges (après réalisation du projet). Ne tenez pas compte du loyer puisque vous ne le paierez plus une fois que votre projet sera réalisé. Vous ne devez apprécier à ce stade que les mensualités de vos crédit en cours : emprunts immobiliers, crédits à la consommation, réserves d'argent. Certaines banques réintègrent le montant des découverts autorisés qui sont apparentés à un prêt.

La notion de reste à vivre

Vous l'avez compris la calculette de capacité d'emprunt se base sur un ratio d'endettement de 33 %. Dans certains cas, la banque peut autoriser de dépasser cette limite, notamment lorsque le reste à vivre est suffisant.

Ainsi, pour des hauts revenus, il sera possible d'emprunter avec un endettement de 37 voire 38 %. A contrario, un ménage avec deux enfants à charge avec des revenus modestes pourra se voir refuser son financement, même avec un taux inférieur à 33 %.