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Assurance » La garantie de loyers impayés

La garantie de loyers impayés

L’équilibre financier d’un investissement locatif tient pour l’essentiel à la régularité du paiement des loyers. Pour se protéger contre les locataires défaillants, les propriétaires-bailleurs peuvent souscrire des contrats spécifiques comme l’assurance de loyer impayé (GLI).

Proposés par la plupart des banques et des assurances, les contrats peuvent être également souscrits auprès des agences immobilières qui gèrent un parc locatif. Ces contrats collectifs permettent souvent de bénéficier d’un tarif préférentiel.

Conditions d’agrément

Pour que l’adhésion à une garantie de loyer impayé soit acceptée, le locataire doit être solvable et pour cela répondre à un certain nombre d’exigences. Le propriétaire doit  en outre respecter le formalisme imposé par l’assureur, notamment en ce qui concerne la rédaction du bail ainsi que la procédure de relance et de recouvrement.

Conditions de revenus

La règle de solvabilité dans ce type de contrat est la même que celle exigée par les banques pour obtenir un financement immobilier, à savoir un ratio d’endettement inférieur ou égal à 33% des revenus professionnels. Mais certaines dérogations peuvent être accordées suivant la situation du locataire. C’est le cas par exemple des étudiants ou des jeunes actifs pour lesquels les parents se portent caution solidaire.

Stabilité professionnelle

Le candidat à la location devra justifier d’un emploi stable et donc détenir un contrat à durée indéterminée. Ainsi, si ce dernier est en CDD, en intérim ou si le CDI comporte une période d’essai, le cautionnement solidaire d’un tiers sera exigé.

Les pièces justificatives d’un contrat GLI

Le  dossier d’assurance de loyer impayé doit comporter un certain nombre de documents justificatifs :

  • Copie des trois derniers bulletins de salaire
  • Dernier avis d’imposition
  • Copie du contrat de travail
  • Copie du contrat de bail

Assurer la pérennité des revenus locatifs

Garantie des revenus locatifsLes contrats proposent en général trois types de garanties. Ils couvrent avant tout le montant de la location mensuelle (tel qu’il figure dans le bail) en cas de défaillance du locataire, mais aussi l’ensemble des charges et taxes courantes qui s’y rattachent.

Toutefois, certaines options payantes permettent aux investisseurs de bénéficier de couvertures plus larges en souscrivant à des prestations supplémentaires qui couvrent la carence et la vacance locative.

La carence locative

Cette option permet de garantir le paiement de la location en cas d’absence d’un premier locataire. Elle est souvent proposée par les promoteurs dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière pour rassurer l’investisseur. Elle  prend effet à partir de la mise en location du bien.

La vacance locative

A la différence de la garantie précédente, la vacance locative ne fonctionne qu’après la mise en place d’un premier locataire. Elle couvre alors la perte financière en cas de logement vacant. Dans les deux cas, ces options comportent des limites qui peuvent varier d’un contrat à l’autre.

Par ailleurs, la plupart des compagnies appliquent des franchises, c'est-à-dire des périodes de non-indemnisation. Nous vous conseillons de lire attentivement les conditions générales de votre contrat et de faire jouer la concurrence avant de signer.

La garantie de détérioration immobilière

Garantie de deterioration immobiliereLa couverture des contrats qui assurent les revenus locatifs est plus généraliste qu’on ne le croit. C’est le cas de la garantie de détérioration immobilière qui couvre les dégâts matériels occasionnés par un locataire indélicat.

Elle permet de bénéficier d’une aide financière pour la remise en état du logement et d’assurer la continuité du paiement des loyers le temps des travaux de remise en état et de la " relocation ".

Là aussi, nous vous conseillons de lire attentivement votre contrat et de comparer les limites d’indemnisation proposées.

Notre conseil : soyez vigilent lorsque vous établissez les états des lieux d’entrée et de sortie car la garantie de détérioration immobilière se base sur ces deux documents.

La prise en charge des frais de contentieux

Les propriétaires bailleurs le savent : tomber sur un locataire indélicat peut amener à des situations complexes et parfois à des procédures longues et coûteuses pour " récupérer " son logement. Les contrats G.L.I apportent là encore une réponse satisfaisante en couvrant dans une certaine limite les frais de contentieux.

Mais au-delà de l’aspect financier, ces contrats permettent de bénéficier d’une aide précieuse et de conseils juridiques très utiles et ont le mérite de dégager le propriétaire de démarches parfois contraignantes. Ils comprennent généralement les frais liés aux relances, à la procédure de recouvrement, à l’intervention d’un huissier et à la procédure en cas de recours à la justice.

Les limites de l’assurance loyers impayés

Si l’intérêt de souscrire de telles garanties est évident, sachez que, comme c’est le cas de la plupart des contrats d’assurance, elles comportent des limites de durée et de montant. Ainsi, même si la garantie commence à courir à compter de la date d’effet sans délai de carence (hormis pour le départ prématuré du locataire), les premières indemnités ne sont versées rétroactivement qu’à compter du troisième mois.

Cet aspect de l’indemnisation ne va pas sans poser des problèmes de trésorerie car lorsque le bien a été financé par un emprunt immobilier, l’investisseur doit continuer à régler les échéances du prêt.

D’autre part, le montant des prestations est soumis à une double limite.

  1. En terme de durée tout d’abord soit 24 mois pour les meilleurs contrats. Cela laisse en principe largement le temps de sélectionner un nouveau locataire, sauf lorsque le logement se trouve dans une zone économiquement sinistrée.
  2. En terme de montant ensuite, même si la plupart des contrats apportent une couverture confortable.

Les niveaux de remboursement des frais de procédure et de détérioration immobilière sont également plafonnés.

Le coût des garanties

La partie garantie de loyer impayé comprend en général la détérioration immobilière et les frais de procédures. Le taux moyen constaté en adhésion individuelle, c'est-à-dire si vous souscrivez directement auprès de la compagnie, est de l’ordre de 2,5% du montant des loyers charges incluses.

Mais si vous souscrivez auprès de l’agence ou du promoteur, vous pourrez bénéficier d’un coût inférieur à 2% en bénéficiant de tarifs de groupe. Les primes seront toutefois plus importantes si vous choisissez les options carence ou vacance locative.

Différence entre l’assurance de loyers impayés (A.L.I) et la garantie des risques locatifs (G.R.L)

Les pouvoirs publics ont initié la mise en place d'une garantie des risques locatifs. Cette formule se montre bien plus souple. En effet, pour bénéficier de la GRL, le locataire devra disposer de revenus deux fois supérieurs au montant du loyer, charges incluses au lieu de trois dans une assurance GLI.

Elle est donc une alternative intéressante aux propriétaires bailleurs dans le cas où le candidat à la location ne remplirait pas les conditions exigées. Ces contrats sont distribués seulement par les trois assureurs qui ont accepté de signer une convention avec l’état, c'est-à-dire à ce jour :

  1. La DAS (Défense Automobile et Sportive) du groupe MMA
  2. La Caisse de GArantie de l’IMmobilier (CGAIM)
  3. La Mutuelle Alsace Lorraine (MAL).

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